Tipos de hipotecas

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En este post vamos a definir los tipos de hipoteca y sus características principales. Para que puedas entender bien este post me gustaría aclarar tres conceptos fundamentales sobre las hipotecas:

1.- Lo que pagas cada mes se denomina cuota hipotecaria.

2.- Cuando pagas la cuota hipotecaria, una parte del dinero va a pagar los intereses y otra parte va a devolver lo que el banco te ha prestado (que se denomina principal).

3.- Como los intereses se calculan sobre la deuda pendiente, al principio de una hipoteca se pagan más intereses que al final (ya que a medida que van pasando los años, vas devolviendo principal).

Hipotecas en función del tipo de interés:

Hipotecas a tipo de interés variable: En estas hipotecas el tipo de interés que hay que pagar cambiará durante la vida de la hipoteca. Dicho tipo de interés se calcula como la suma de dos componentes: (i) un tipo de referencia que, en los préstamos en euros es normalmente el Euribor (que ya explicaremos), y (ii) un margen, como por ejemplo, el 1%, el 1,25% etc. De estos dos componentes, el margen suele ser fijo durante toda la duración de la hipoteca pero el tipo de referencia va a ir cambiando (por ejemplo, el Euribor a 3 meses será recalculado cada 3 meses, el Euribor a 6 meses, cada 6 meses,…). Es por ello que el tipo de interés irá cambiando. Un ejemplo del precio de estas hipotecas sería Euribor a 12 meses + 1.25%.

La principal ventaja que tienen estas hipotecas es que son más baratas que las hipotecas a tipo fijo. El principal inconveniente es que con las hipotecas a tipo de interés variable se asume el riesgo de que suba el tipo de referencia y, por tanto, la cantidad que pagas como intereses.

Hipotecas a tipo de interés fijo: En estas hipotecas el tipo de interés se fija para toda la duración de la hipoteca. En este caso, el tipo de interés tiene un único componente, el margen. Un ejemplo del precio de estas hipotecas sería el 3%.

La principal ventaja de estas hipotecas es que te cubres del riesgo de que cambie el tipo de interés. Las principales desventajas son dos: (i) en el momento de contratarlas el precio es superior al de una hipoteca a tipo variable (luego podrán ser más baratas o más caras dependiendo de cómo evolucionen las hipotecas a tipo de interés variable), y (ii) tendrá comisiones de amortización anticipada si los tipos de interés han bajado desde que la contrataste.

Hipotecas mixtas o revisables: Estas hipotecas son una combinación de las dos anteriores ya que permiten comenzar con una hipoteca a tipo de interés fijo durante un cierto período de tiempo (como, por ejemplo, los primeros 3 o 5 años) y luego, o bien se convierten en hipotecas a tipo de interés variable, o bien la puedes mantener a tipo de interés fijo pero a un precio que te dirán transcurrido el plazo inicial (de 3 o 5 años o el que sea). Un ejemplo del precio de estas hipotecas sería el 2.5% fijo durante los primeros 5 años y luego Euribor a 12 meses +1.35% o fijo a determinar dentro de 5 años.

La principal ventaja de estas hipotecas es que te permiten saber cuánto vas a pagar de intereses los primeros años y, transcurrido ese plazo inicial, beneficiarte del menor precio de las hipotecas a tipo de interés variable. Esta puede ser la estrategia a seguir si los primeros años vas a estar un poco más apretado (a medida que pasan los años lo normal es que tu sueldo suba y tengas más dinero cada mes) y porque, según el método francés de amortización (el más habitual y que explicamos debajo) los primeros años son los años en los que la mayor parte de lo que pagas va destinado a intereses, por lo que puede ser prudente tenerlos bajo control.

Una nota práctica: es relativamente fácil que un banco te pase una hipoteca de tipo variable a una hipoteca de tipo fijo. Al revés es más complicado y dependerá de cómo hayan evolucionado los tipos de interés.

Hipotecas en función de la forma de devolución del principal:

Método alemán o devolución de principal constante: En este tipo de hipotecas todos los meses se devuelve al banco una misma cantidad de principal. Esto implica que, debido a que al principio de la hipoteca se pagan más intereses que al final, la cuota es muy alta los primeros meses y va disminuyendo a medida que pasa el tiempo. Para que lo entiendas, imagínate un préstamo de 12.000 euros, al 5% de interés anual, a devolver en 1 año conforme al método alemán. Este sería el cuadro de amortización (te pongo tanto los números como un gráfico):

Mes Deuda Inicial Cuota Intereses Principal Principal Devuelto Principal Pendiente
1 12.000 1.050 50 1.000 1.000 11.000
2 11.000 1.045,83 45,83 1.000 2.000 10.000
3 10.000 1.041,67 41,67 1.000 3.000 9.000
4 9.000 1.037,50 37,50 1.000 4.000 8.000
5 8.000 1.033,33 33,33 1.000 5.000 7.000
6 7.000 1.029,17 29,17 1.000 6.000 6.000
7 6.000 1.025 25 1.000 7.000 5.000
8 5.000 1.020,83 20,83 1.000 8.000 4.000
9 4.000 1.016,67 16,67 1.000 9.000 3.000
10 3.000 1.012,50 12,50 1.000 10.000 2.000
11 2.000 1.008,33 8,33 1.000 11.000 1.000
12 1.000 1.004,17 4,17 1.000 12.000 0

Amortización método alemán

Método francés o cuota constante: Este es el método de amortización más habitual y tiene el objetivo de que todos los meses pagues la misma cuota. De nuevo, como al principio de la hipoteca se pagan más intereses que al final, para que la cuota sea constante, el principal que se devuelve al principio será menor e irá aumentando a medida que pasa el tiempo. Os pongo el cuadro de amortización de un préstamo de 12.000 euros, al 5% de interés anual, a devolver en 1 año conforme al método francés.

Mes Deuda Inicial Cuota Intereses Principal Principal Devuelto Principal Pendiente
1 12.000 1.027,29 50 977,29 977,29 11.022,71
2 11.022,71 1.027,29 45,93 981,36 1.958,65 10.041,35
3 10.041,35 1.027,29 41,84 985,45 2.944,10 9.055,90
4 9.055,90 1.027,29 37,73 989,56 3.933,66 8.066,34
5 8.066,34 1.027,29 33,61 993,68 4.927,34 7.072,66
6 7.072,66 1.027,29 29,47 997,82 5.925,16 6.074,84
7 6.074,84 1.027,29 25,31 1.001,98 6.927,14 5.072,86
8 5.072,86 1.027,29 21,14 1.006,15 7.933,29 4.066,71
9 4.066,71 1.027,29 16,95 1.010,34 8.943,63 3.056,37
10 3.056,37 1.027,29 12,73 1.014,56 9.958,19 2.041,81
11 2.041,81 1.027,29 8,51 1.018,78 10.976,97 1.023,03
12 1.023,03 1.027,29 4,26 1.023.03 12.000 0

Amortización método francés

Nota: Si los intereses fuesen variables, la cuota no será igual durante toda la hipoteca sino que cambiará cada vez que se revise el tipo de interés.

Método americano, bullet o a vencimiento: En este tipo de hipoteca, cada mes solamente se pagan intereses hasta que llega el último mes y tienes que pagar los intereses de ese mes y devolver todo el principal de una sola vez. Os pongo el cuadro de amortización de un préstamo de 12.000 euros, al 5% de interés anual, a devolver en 1 año conforme al método americano.

Mes Deuda Inicial Cuota Intereses Principal Principal Devuelto Principal Pendiente
1 12.000 50 50 0 0 12.000
2 12.000 50 50 0 0 12.000
3 12.000 50 50 0 0 12.000
4 12.000 50 50 0 0 12.000
5 12.000 50 50 0 0 12.000
6 12.000 50 50 0 0 12.000
7 12.000 50 50 0 0 12.000
8 12.000 50 50 0 0 12.000
9 12.000 50 50 0 0 12.000
10 12.000 50 50 0 0 12.000
11 12.000 50 50 0 0 12.000
12 12.050 50 50 12.000 12.000 0

Método amrotización bullet

Hipotecas en divisas:

Las hipotecas en divisas son hipotecas en las que el banco te presta en otra moneda distinta de la que usas en tu país. Así, en España, durante los años anteriores a la crisis era frecuente pedir hipotecas denominadas en yenes japoneses o francos suizos. Por ejemplo, imagina que necesitas pedir 100.000 euros pero el banco te va a dejar una cantidad en francos suizos equivalente a 100.000 euros (asumiendo que 1 euro es igual a 1,2 francos suizos, serían 120.000 francos suizos). En tu cuenta vas a recibir 100.000 euros, pero la cantidad que debes al banco son 120.000 francos suizos y los intereses se van a calcular en relación al tipo de referencia de los francos suizos. Cada mes, vas a tener que pagar una cantidad al banco en francos suizos lo que ocurre es que el banco te va a decir cuál es el equivalente en euros.

Este tipo de hipotecas tienen la ventaja de que te permiten aprovechar tipos de intereses baratos en otros países pero tiene el inconveniente de que asumes el riesgo tipo de cambio, un riesgo sobre el que no tienes control alguno. Siguiendo con el ejemplo, originalmente debes 120.000 francos suizos que equivalen a 100.000 euros pero, si 1 euro deja de valer 1,2 francos suizos y pasa a valer 1,1 francos suizos (el euro se devalúa frente al franco suizo), esos 120.000 francos suizos que debes ya no son 100.000 euros sino 109.090,9 euros con lo que tu deuda acaba de aumentar. Esto fue justo lo que le pasó a muchos españoles en 2015 como puedes leer aquí.

Mi preferencia

Personalmente, cuando pido una hipoteca yo siempre intento:

(i) Que sea a tipo fijo ya que me parece la opción más prudente y porque, si tuviese dinero extra, yo no lo utilizaría para amortizar deuda sino que lo ahorraría para hacer otras inversiones.

(ii) Conseguir que todo o una gran parte de la hipoteca sea a vencimiento (yo he conseguido en dos de mis hipotecas que el 50% fuese a vencimiento y el otro 50% según método francés) ya que así maximizo tanto mi flujo de caja mensual como el efecto a mi favor de la inflación (lo explicamos en este otro post sobre la inflación).

Es cierto que llegado el vencimiento de la hipoteca tendré que hacer un pago muy significativo pero lo normal será que pueda vender la casa a un precio mayor que dicho pago. Tened en cuenta que: (1) cuando compré la inversión yo puse el 20% del precio de compra; (2) llegada la fecha de vencimiento de la hipoteca, habré repagado parte del principal (en mi caso, el 50% de la hipoteca) y (3) normalmente el precio de la vivienda subirá como resultado de la inflación durante los 30 años que van desde que la compré hasta que llega la fecha de vencimiento.

Por ejemplo, si hubiese comprado una casa por 100.000 euros, yo habría puesto 20.000 euros al principio. 30 años después habría devuelto 40.000 euros de hipoteca (según el método francés), por lo que me faltarían otros 40.000 euros por devolver. Despreciando la inflación, sería suficiente con que vendiese la casa por 40.000 euros.  Incluso si se produjese una crisis como la de 2008 en el momento en el que yo tuviese que vender, en el que los pisos bajaron un 40%, obtendría 60.000 euros por la venta con lo que cubriría de sobra el pago de la hipoteca a vencimiento. ¡Y ese es el peor escenario!

(iii) Las hipotecas en divisa están totalmente desaconsejadas y ni tan siquiera me las planteo.

Dicho lo cual, estas son mis opciones y son muy personales, que cada uno llegue a sus propias conclusiones  😀 

Tipos de hipotecas

El dinero se inventó para que sepamos con exactitud cuánto debemos”. Cullen Hightower.

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