Tipos de alquileres

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En este post vamos a enumerar los principales tipos de alquileres así como sus ventajas y sus desventajas (desde el punto de vista del propietario que alquila): 

1.- Alquiler de vivienda habitual

Se trata de aquel alquiler en el que el inquilino va a vivir en el inmueble que le alquilas. Sus principales ventajas e inconvenientes son las siguientes:

Ventajas

Inversión pasiva (si no sabes a lo que me refiero, lee este post): Normalmente, una vez que hayas alquilado una vivienda, no vas a tener que hacer mucho más salvo comprobar que te hayan pagado el alquiler.

Altas deducciones fiscales: A la hora de pagar los impuestos será habitual que puedas deducirte una serie de gastos (intereses de la hipoteca, amortización, ciertos impuestos, seguros,…) e incluso que existan ciertas bonificaciones (a día de hoy, en España, te puedes beneficiar de una reducción del 60% del rendimiento neto). Por ello es posible que prácticamente no pagues impuestos.

Predictibilidad de los flujos de caja: El precio del alquiler y la duración del mismo están fijados de antemano por lo que sabes cuánto cobrarás cada mes.

Posibilidad de tener períodos cortos de vacancia (período que el piso está vacío): La vacancia es el principal enemigo del inversor inmobiliario ya que durante ese período no generas ingresos pero sigues teniendo que afrontar los pagos. En este tipo de alquiler, los inquilinos, por definición, permanecerán largos períodos en la vivienda (el alquiler será normalmente por años) por lo que únicamente tendrás un período de vacancia cada vez que cambie el inquilino. Si estableces períodos de preaviso largos (que el inquilino te avise con mucha antelación antes de irse), tendrás tiempo de poner la vivienda en alquiler y, probablemente, alquilarla, antes de que el inquilino se marche. Por supuesto, la vacancia dependerá mucho de las condiciones de la vivienda, su ubicación, el precio del alquiler… pero en general serán menores que para otros tipos de alquileres.

Cuidado de la propiedad: Normalmente, el inquilino pondrá más cuidado en cuidar la propiedad que con otros tipos de alquiler, ya que: (i) es su vivienda habitual (y sería lógico pensar que querrá que esté bonita, aunque uno nunca sabe) y (ii) porque habrá una fianza que responde de los daños. Pero digo normalmente porque dependerá de cada inquilino y de su situación particular (por ejemplo, si tiene niños pequeños o mascotas o no).

Flexibilidad en cuanto al equipamiento: Se puede alquilar con o sin mobiliario, dando flexibilidad al propietario para elegir según le convenga. Poner mobiliario requiere una inversión de tiempo y dinero pero permite cobrar un alquiler superior.

Inconvenientes

Duración mínima: Dado el carácter de vivienda habitual, es probable que exista una duración mínima o que el inquilino tenga derecho a prorrogar el contrato. Por ejemplo, en España, la duración mínima actual es de 3 años, pudiendo el inquilino prorrogar el contrato si se pacta una duración menor.

Complejidad en caso de impagos: De nuevo, debido al carácter de vivienda habitual, puede ser muy complicado echar al inquilino si no paga ya que existen ciertos mecanismos de protección (aunque, en teoría, en España existe el desahucio exprés si el alquiler está inscrito…). Esto implica que en los alquileres de vivienda habitual es esencial seleccionar muy bien al inquilino.

Menor rentabilidad: En general, se puede decir que este tipo de alquileres son menos rentables que los otros tipos de alquileres descritos a continuación.

Alquiler de vivienda habitual

2.- Alquiler comercial

Se trata de aquel alquiler en el que el inquilino va abrir un negocio en el piso o local alquilado. Normalmente es necesario disponer de un local para hacer un alquiler comercial si bien es posible, por ejemplo, alquilar un apartamento a un profesional liberal que quiera abrir un despacho, gabinete o estudio.

Ventajas

Inversión pasiva: De nuevo, normalmente, no vas a tener que hacer nada más allá de encontrar al inquilino.

Deducciones fiscales: Si bien pueden ser menores que para la vivienda habitual, normalmente será posible deducirse una gran cantidad de gastos.

Predictibilidad de los flujos de caja: De nuevo, el precio del alquiler y la duración del mismo están fijados de antemano.

Alta rentabilidad: En general, este tipo de alquileres son más rentables que los alquileres de vivienda habitual ya que el precio por m2 es mayor para los alquileres comerciales.

Mayores garantías ante el impago: En alquileres comerciales es habitual que existan fianzas por períodos superiores a las que son habituales en fianzas de vivienda habitual. Por ejemplo, en España, la fianza mínima para alquileres de vivienda habitual es de un mes y para alquileres comerciales es de dos. Además, en los alquileres comerciales es habitual pedir también un aval bancario.

No requiere inversión en equipamiento: Se alquila normalmente sin mobiliario, disminuyendo el importe de la inversión y de las reparaciones.

Inconvenientes

Mayor riesgo de impago: Sin perjuicio de que existan mayores garantías frente a un impago, la probabilidad de que un empresario eche el cierre si las cosas le van mal y te deje de pagar el alquiler es mayor que la de que un buen inquilino deje de pagar el alquiler de su vivienda.

Obligaciones fiscales adicionales: Es posible que existan obligaciones fiscales adicionales (por ejemplo, pagar IVA) lo cual puede implicar que se cargue un precio mayor al inquilino (por tener que incluir impuestos) o que haya que hacer gestiones adicionales con las autoridades fiscales (que siempre roban mucho tiempo o tienen un coste de gestoría).

Periodos de vacancia que pueden ser muy largos: Entre un alquiler y otro es posible tener que realizar determinadas obras de re-acondicionamiento (imagínate que tenías un local alquilado a una peluquería y que cambia para ser una tienda de helados), lo que puede conllevar períodos de vacancia. Incluso si pactas que las obras las haga el nuevo inquilino (que es lo más habitual), no es extraño que el nuevo inquilino te pida que durante el tiempo que duren las obras no le cobres o le cobres menos. 

3.- Alquiler a estudiantes

Similar al alquiler de vivienda habitual pero alquilándolo por períodos más cortos y a un determinado tipo de inquilino (estudiantes que necesitan dónde vivir durante el año académico pero que suelen dejar la vivienda vacía durante los meses de verano). Sus principales ventajas e inconvenientes son las siguientes:

Ventajas

Inversión pasiva: al menos durante el tiempo que esté alquilado a los estudiantes. No obstante, será necesario renovar los contratos con frecuencia.

Posibilidad de mantener el disfrute de la vivienda: Este tipo de alquiler permite combinar el alquiler con el disfrute de la propiedad durante ciertos períodos Por ejemplo, imagina que tuvieses un apartamento en una ciudad que recibe mucho turismo durante el verano. En tal caso, sería posible alquilar el apartamento a estudiantes desde septiembre a junio y, durante los meses de julio y agosto, alquilarlo a turistas o incluso irte tú mismo a pasar las vacaciones. También se podría llegar a pactar que utilizarás la vivienda en Semana Santa o en Navidades. Esto no lo puedes hacer con alquileres a largo plazo.

Predictibilidad de los flujos de caja: Al menos durante el tiempo que esté alquilado a los estudiantes.

Alta rentabilidad: Es posible alquilar por habitaciones y que el pago de la renta se distribuya entre los estudiantes sacando una mayor rentabilidad que si alquilases la misma vivienda como vivienda habitual.

Deducciones fiscales: Al no ser un alquiler a largo plazo es probable que no haya las mismas bonificaciones que para un alquiler de vivienda habitual pero sí que habrá ciertos gastos deducibles.

Inconvenientes

Necesidad de alquilar la vivienda con mobiliario: Será necesario poner mobiliario básico ya que, si no, será muy complicado encontrar inquilinos que estén dispuestos a comprar muebles para un alquiler a corto plazo.

Riesgo mayor de deterioro: Dada la naturaleza de los inquilinos, es muy probable que haya un mayor deterioro del apartamento y del mobiliario.

Posibilidad de vacancias parciales: Es posible que se queden habitaciones vacías por diversos motivos (enfados, abandonos de estudios, etc…) y que no sea sencillo cobrar el alquiler de los otros estudiantes. Esto puede hacer que haya períodos de vacancia (que no lo tengas alquilado) al menos parciales.

Alto índice de rotación de los inquilinos: Es muy probable que los inquilinos cambien cada poco tiempo (incluso cada año) con lo que ello pueda implicar (de bueno o de malo) pero en cualquier caso requerirán renovaciones de contratos frecuentes y una gestión más activa que un alquiler de vivienda habitual o un alquiler comercial.

Actuaciones complejas en caso de impago: Debido a la práctica nula capacidad de pago de los estudiantes, será necesario pedir garantías a los padres (que, normalmente, no están en la misma ciudad), complicando la logística y, eventualmente, las reclamaciones de pago.

Alquileres turísticos

4.- Alquileres de corta duración (incluyendo alquileres a turistas)

Nos referimos aquí al alquiler por días, semanas o meses. Este tipo de alquiler tiene las siguientes ventajas e inconvenientes:

Ventajas

Posibilidad de mantener el disfrute de la vivienda: Permite combinar alquiler y disfrute de la propiedad. Por ejemplo, si tienes un apartamento en la playa, te puedes reservar para tu uso el mes que vayas a estar de vacaciones y alquilarlo el resto del año.

Potencial de obtener una alta rentabilidad: Al poder alquilar por días, semanas o meses. Los alquileres a corto plazo pueden llegar a ser mucho más rentables que los alquileres a largo plazo. Resulta mucho más sencillo cobrar, por ejemplo, 60 euros por día por un pequeño estudio que cobrar 1.800 euros (60 euros multiplicado por 30 días) si lo quisieses alquilar por un mes.

Bajo riesgo de impago: Puedes pedir el pago por adelantado con lo que el riesgo de impago es prácticamente nulo.

Facilidad de echar a inquilinos problemáticos: Al ser contratos de corta duración, en teoría, no existe la posibilidad de que alguien se te quede en casa sin pagar o te veas obligado a dar prórrogas forzosas.

Deducciones fiscales: Serán deducibles una gran cantidad de gastos relacionados con la gestión del inmueble aunque, de nuevo, al no ser un alquiler a largo plazo es probable que no haya bonificaciones.

Inconvenientes

Inversión activa: Por su propia naturaleza, será necesario dedicar tiempo a la publicidad de la vivienda, la entrega de llaves a la hora que lleguen los inquilinos y la recogida de llaves cuando se marchen, limpieza entre que sale un inquilino y entra otro… Es posible externalizar estos servicios contratando a una agencia que se encargue, en cuyo caso tendrás gastos mayores.

Alto nivel de equipamiento: Necesidad de alquilar la vivienda no solamente amueblada, sino que tendrás que incluir otros elementos tales como wi-fi (¡fundamental!), sábanas, toallas, papel higiénico, cubiertos, vajilla,… incrementando no sólo el coste sino también el tiempo que hay que dedicarle. De nuevo, es posible la externalización.

Mayores gastos de gestión: Como resultado de lo anterior, los gastos involucrados en la gestión serán superiores con independencia de que lo gestiones tú o que contrates a una agencia.

Períodos de vacancia: Por muy bien que hagas las cosas será inevitable que haya períodos (aunque sean muy cortos) en los que la vivienda no esté alquilada y no generes ingresos. Imagínate por ejemplo que tienes un apartamento estupendo en Málaga y que te lo quieren alquilar dos parejas distintas, una desde el 1 al 15 de agosto y otra desde el 16 al 31 de agosto. Por mucho que quieras la noche del 15 al 16 de agosto lo más probable es que el apartamento esté vacío.

Menor predictibilidad de los flujos de caja: Debido a que habrá períodos de vacancia, las predicciones que hagamos de nuestros ingresos no serán siempre acertadas.

Personalmente, no creo que exista un tipo de alquiler mejor que otro sino que, dependiendo de tus circunstancias personales y de la ubicación de la propiedad (quizás no tenga sentido alquilar a turistas un apartamento situado en un barrio residencial del extrarradio), es posible que unas veces te convenga utilizar un tipo de alquiler y otras veces otro. También dependerá de la fiscalidad que será distinta de un país a otro y que es fundamental analizar con un asesor fiscal.

Los propietarios se enriquecen mientras duermen, sin trabajar, arriesgar o economizar”. John Stuart Mill.

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