¿Qué es una hipoteca inversa?

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La hipoteca inversa permite obtener una renta a aquellas personas que tengan una vivienda pero que no la quieran vender ni alquilar.

Es un producto que no tuvo mucho éxito en el pasado, pero se ha vuelto a lanzar recientemente, por lo que he creído necesario analizarla en este post.

Concepto y características

Se trata básicamente de un préstamo garantizado por una hipoteca sobre una vivienda pero con varias características peculiares:

1.- El préstamo se puede desembolsar de una sola vez o como una renta periódica (o una combinación de ambas).

El importe que se puede pedir depende de dos factores: (i) el valor de la vivienda y (ii) la edad de la persona que la solicite.

2.- La persona que solicite la hipoteca inversa debe ser mayor de 65 años (o tener una discapacidad del 33% o superior) y debe ser dueña de una propiedad libre de cargas.

3.- El prestamista sólo puede pedir la devolución del préstamo cuando la persona que lo solicitó haya muerto. No obstante, esa persona podría devolver el préstamo en cualquier momento si así lo quisiera.

4.- Lo anterior implica que quien devolverá el préstamo serán los herederos que pueden hacer cuatro cosas:

(i) pagar con dinero propio;

(ii) vender la casa y pagar el préstamo con el importe de la venta (quedándose lo que sobre);

(iii) pedir otra hipoteca para refinanciar lo anterior; o

(iv) no pagar, de tal forma que el prestamista ejecutará la hipoteca y venderá la vivienda.

Hipoteca inversa

5.- Tiene un tratamiento fiscal muy ventajoso ya que las hipotecas inversas están exenta de AJD si recae sobre la primera vivienda (que ahora pagan los bancos en cualquier caso), y tiene unos aranceles registrales reducidos al 10%. Pero es que, además, las cantidades que se reciben, al ser desembolso de un préstamo, ¡no tributan IRPF!

¿Es buena idea contratar una hipoteca inversa?

 Pues como siempre, depende.

En muchos casos la hipoteca inversa implicará que los herederos se vean en dificultades para poder heredar la vivienda ya que el importe del préstamo aumentará sustancialmente por el efecto del interés compuesto y la ausencia devoluciones de principal.

Con suerte, los herederos podrán: (i) vender y repagar la deuda o (ii) refinanciar la hipoteca, alquilar la vivienda y pagar la nueva hipoteca con el alquiler.

En cualquier caso, en el peor de los casos, los herederos nunca responderán con sus bienes ya que el máximo por el que se responde es el importe de la herencia.

Pero en otros casos la hipoteca inversa puede ser una fantástica opción para los jubilados que quieran suplementar su pensión, no tengan ahorros y no tengan ninguna otra posibilidad de conseguir ingresos extra. Al fin y al cabo, la vivienda es de ellos… ¡no de sus herederos!

En cualquier caso, si te decides a contratar una hipoteca inversa, por favor, infórmate muy bien y explícaselo a tus herederos.

¨Ciertamente, la deuda no es siempre algo malo. Una hipoteca puede ayudarte a comprar una casa, una inversión que merece la pena hacer y con un tipo de interés muy bajo¨. Jean Chatzky, periodista norteamericana especializada en finanzas.

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