Tu primera inversión inmobiliaria

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¿Quieres hacer tu primera inversión inmobiliaria? ¿No sabes qué comprar? ¿Un estudio, un apartamento, una casa? ¿Con pocos dormitorios o muchos?
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Pues me temo que yo no te voy a poder decir qué comprar (recuerda que en este blog no hacemos recomendaciones de inversión, sólo educamos para que tomes tus propias decisiones), pero sí te puedo decir lo que haría yo: empezaría comprándome un estudio o un apartamento de un dormitorio.
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Y ¿por qué? Pues fundamentalmente por dos razones:
Porque tu primera inversión inmobiliaria debería ser pequeña  
No importa lo bien que lo hagas, el tiempo que le dediques o todo lo que te lo curres, en algún momento al hacer una inversión inmobiliaria, vas a equivocarte. Es inevitable cometer errores.
 
Por eso es mejor empezar con una inversión inmobiliaria pequeña para que, si te equivocas, si todo sale mal, no sea un error muy grande o, al menos sea un error manejable.
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Personalmente, cuando hice mi primera inversión inmobiliaria me aseguré de que, en el peor de los casos, si no conseguía encontrar a un inquilino, sería capaz de hacer frente a los pagos de la hipoteca con mi sueldo aunque fuese eliminando todos mis Gastos Discrecionales (si no sabes qué son los Gastos Discrecionales, lo explicamos aquí). Así, quizás lo pasaría mal temporalmente pero podría recuperarme.
Porque la relación entre alquiler y precio tiende a ser mejor con propiedades pequeñas que con propiedades grandes.
Lo explico con un ejemplo que puedes hacer conmigo si quieres. Entra en la página web del idealista (o cualquier otro buscador de viviendas que sea de tu agrado) y selecciona alquilar estudios en una determinada ciudad.
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Buscando alquilar estudios en el centro de Madrid me ha salido que el precio medio del alquiler por m2 es de 23,17 euros al mes (en idealista sale justo abajo del todo, al final de los resultados), que equivaldrían a 278,04 euros al año (23,17 multiplicado por 12 meses).
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Haciendo la misma búsqueda, pero para comprar en vez de para alquilar, me sale que el precio medio de compra es de 3.530 euros por m2.
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Ahora, calculo la relación entre ambos números:
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278,04 / 3.530 = 0,078
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Ahora busca en la misma zona geográfica pero en vez de estudios, selecciona apartamentos de un dormitorio. El precio medio del alquiler por m2 ha pasado a 19,20 euros al mes (230,40 euros al año) y el precio medio de compra a 3.660 euros por m2 por lo que la relación sería:
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230,40 / 3.660 = 0,063
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De nuevo buscamos pero ahora vamos con apartamentos de 2 dormitorios y sale que el precio medio del alquiler por mes de 16,23 euros al mes (esto es, 194,76 euros al año) y el precio medio de compra es 3.104 euros por m2, por lo que nos sale:
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194,76 / 3.104 = 0,062
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Y seguimos, ahora con 3 dormitorios y el precio de alquiler pasa a 13,55 euros por m2 al mes (o 162,60 euros al año) y un precio medio de compra de 2.805 euros por m2 que se traduce en:
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162,60 / 2.805 = 0,057
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Haz la prueba en la ciudad o en la zona que quieras y verás que en la inmensa mayoría de los casos se va a cumplir esta regla. Te van a salir números distintos pero verás que el patrón es el mismo.
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Inversión Inmobiliaria Piscina
Y ¿por qué ocurre esto? Pues mi opinión muy personal y subjetiva (no la he elaborado sobre datos empíricos sino por deducción, y me puedo equivocar, por supuesto) es que hay dos factores fundamentales:
1. La demanda

Actualmente existe una mayor demanda de estudios y pisos pequeños ya que la mayor parte de la gente va a vivir en algún momento de su vida en pisos pequeños (estudiantes, jóvenes que se acaban de independizar, solteros, parejas sin hijos, separados, divorciados, viudos, etc…) mientras que muy pocas serán las personas que van a vivir en pisos de cuatro dormitorios o más (básicamente, familias grandes con ingresos muy altos). La demanda de alquiler en España además, está en auge como podéis leer en esta noticia de El Mundo de hace un par de días.

En resumen, el precio de alquiler por m2  tiende a disminuir cuanto mayor sea la vivienda puesto que hay menos demanda.

2. El precio de compra por m2
El precio de una vivienda se divide fundamentalmente en dos componentes:
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(i) el precio del suelo, que va a ser el mismo sea lo que sea que vayas a construir encima; y
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(ii) el precio de la construcción que va a ir disminuyendo con el tamaño. 
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¿Por qué? Porque los elementos más caros de una vivienda son la cocina y los baños en los que hay que poner tuberías, bajantes, electrodomésticos, platos de ducha, lavabos, etcétera,. Tanto un estudio como un apartamento de 4 dormitorios tendrán una cocina. Pero un dormitorio no implica un gran coste de construcción adicional ya que, básicamente, hay que poner el suelo, las luces y, quizás, armarios empotrados.
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Resumiendo de nuevo, el precio por metro cuadrado construido tiende a disminuir cuanto mayor sea la vivienda (aunque en el ejemplo analizado subió de estudio a apartamento de 1 dormitorio) pero menos que el alquiler porque uno de los componentes de este precio, el coste del suelo, es fijo.
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Y ¿qué prefiero yo?
Pues yo prefiero pisos de un dormitorio porque los estudios tienen mayor rotación (el inquilino, en cuanto puede, se va a un piso más grande). Y también porque a mí no me gusta vivir en estudios e intento que los sitios que yo alquilo sean sitios donde me gustaría vivir.
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En cualquier caso, es posible encontrar buenas inversiones en apartamentos grandes (o casas) y no cualquier estudio o apartamento pequeño es una buena inversión. Lo importante es que te sigas educando para que aprendas a analizar las inversiones y seas capaz de tomar tus propias decisiones. En este blog te seguiremos ayudando.  😉
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Las inversiones inmobiliarias, incluso a pequeña escala, continúan siendo un método efectivo de generar riqueza y flujo de caja”. Robert Kiyosaki
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