Impuestos derivados de la venta de un inmueble

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En este post vamos a analizar cuáles son los impuestos derivados de la venta de un inmueble.

En multitud de ocasiones se analizan los impuestos y gastos derivados de la compra de un inmueble (como vimos en este post) pero no se presta atención a los impuestos que paga el vendedor. Veámoslos.

1.- IRPF

Si eres residente fiscal en España, lo que ganemos al vender un inmueble, debe incluirse como renta del ahorro en la declaración del IRPF.

Con carácter general, la ganancia se determinará como la diferencia entre:

(a) Valor de Transmisión: que sería igual al (i) importe real de venta menos (ii) los gastos y tributos inherentes a dicha venta; y

(b) Valor de Adquisición: que se calcula como (i) el precio real de la adquisición, más (ii) los costes de inversiones y mejoras, más (iii) gastos y tributos accesorios, menos (iv) amortización del inmueble mientras ha sido de nuestra titularidad.

Ejemplo del IRPF

Si compraste una vivienda por 100.000 euros y los costes de comprarla fueron 10.000 euros y posteriormente vende las vivienda por 150.000 euros y le pagas al vendedor una comisión de 5.000 euros, el resultado sería el siguiente:

(i) Valor de Transmisión: 150.000 – 5.000 = 145.000 euros.

(ii) Valor de Adquisición: 100.000 + 10.000 = 110.000 euros.

La diferencia sería de 35.000 euros, que sería lo que se incluiría en la declaración del IRPF como renta del ahorro.

El tipo al que tributa es escalonado como sigue:

0 – 6.000   euros 19%
6.001 – 50.000 euros 21%
50.001 euros – en adelante 23%

No obstante, si lo que vendes es tu vivienda habitual, lo que destines a comprar otra vivienda habitual estará exento.

Así, si de los 35.000 euros que gano destino 30.000 euros a comprarme una nueva vivienda habitual, esos 30.000 euros estarían exentos y tributarías solo por 5.000 euros.

Como conclusión, para un cálculo rápido, lo explicado en este apartado te dará una buena aproximación. Pero si quieres saber exactamente lo que vas a pagar, lo deberás consultar con un asesor fiscal ya que hay varias particularidades a tener en cuenta como tratamientos distintos para ganancias anteriores al 1 de enero de 2015 o mínimos familiares y personales exentos de tributación.

2.- Renta No residentes

Si no eres residente fiscal en España, entonces en vez de tener que pagar IRPF tendrás que pagar la renta de no residentes.

Aquí de nuevo se tributa por la diferencia entre el Valor de Transmisión y el Valor de Adquisión si bien el tipo impositivo es el 19% (y no escalonado).

La peculiariedad es que el comprador tiene que aplicar una retención del 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda por cuenta del pago del impuesto del vendedor. El vendedor tiene luego que comparar lo que debería pagar con lo retenido y o bien pagar lo que falte o bien solicitar lo que sobre.

Ejemplo de renta de no residente

Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que el vendedor no es residente fiscal en España. La diferencia entre el Valor de Transmisión y el Valor de Adquisición era de 35.000 euros, así que tendría que pagar impuestos por el 19% de esa cantidad (que son 6.650 euros).

Lo que ocurre es que el comprador no le habrá pagado 150.000 euros, sino que le habrá retenido el 3% (osea ha retenido 4.500 euros).

De este modo, el vendedor tendrá que pagar solo la diferencia entre lo que le sale a pagar (6.650 euros) y la retención practicada (4.500 euros): 2.150 euros.

Impuestos derivados de la venta de un inmueble

3.- Plusvalías

Además de tributar en concepto de renta, es necesario pagar la comúnmente conocida como plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que debe pagarse en el ayuntamiento correspondiente en  30 días hábiles desde la firma de la compraventa.

La plusvalía grava la teórica revalorización que experimenta un inmueble mientras es de nuestra propiedad. Hasta hace no mucho se pagaba tanto si al vender ganabas dinero como si no. Afortundamente, a partir de la sentencia de 11 de mayo de 2017 del Tribunal Constitucional únicamente hay que pagarlo si se gana dinero con la venta.

La plusvalía se calcula en función del número de años de la propiedad y el valor catastral (un valor de referencia que asignan los ayuntamientos a cada inmueble) por lo que, para conocer el importe exacto tendrás, que hablar con un fiscalista.

En caso de que el vendedor sea no residente en España, será el comprador el que deberá pagar este impuesto, por lo que en la práctica se descuenta del precio de venta.

4.- Otros gastos

Aparte de la renta y la plusvalía, es posible que haya que abonar otros gastos o aranceles al vender un inmueble.

Es común que la venta se realice a través de un agente inmobiliario (aunque hay opciones más baratas) al que habrá que pagarle su comisión.

Adicionalmente, si el inmueble está hipotecado, será necesario pagar la comisión de amortización anticipada y la cancelación de la hipoteca en el registro.

Además, el vendedor tiene que estar al corriente de los pagos de comunidad y el IBI, que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.

Y, finalmente, tampoco podemos olvidar los costes de obtención del certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.

Conclusión

Los gastos e impuestos derivados de la venta de un inmueble son muy diversos y el vendedor raramente los tiene todos en mente.

La próxima vez que alguien te diga que ganó tal cantidad comprando y vendiendo un apartamento pregúntale cuáles fueron los costes al comprar y los costes al vender. Seguro que la cantidad que ganó es mucho menor.

¨La única diferencia entre la muerte y los impuestos es que la muerte no se pone peor cada vez que se reúne el Congreso¨. Will Rogers, humorista norteamericano.

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