Gastos de la compra de una vivienda

Tiempo de lectura: 7'

Nota: Este post ha sido actualizado en marzo de 2019 para recoger las modificaciones introducidas por la nueva Ley Hipotecaria.

En este post vamos a enumerar los gastos en los que se incurre cuando se compra una vivienda en España. Lo más común es asumir que los gastos serán de aproximadamente de algo menos del 13% del precio de adquisición si es vivienda nueva y algo más del 8% si es de segunda mano. Pero, dependiendo de la Comunidad Autónoma, el tipo de vivienda que compres y cómo y con quién financies la compraventa, el importe total será distinto.

Gastos que vas a tener que pagar sí o sí

1.- Impuestos derivados de la compraventa

Los impuestos a pagar dependerán de si compras vivienda nueva o de segunda mano.

Si compras una vivienda nueva pagarás el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (al tipo del 10% o reducido del 4% para vivienda social), a menos que compres:

(i) en Canarias, en cuyo caso pagarás el Impuesto Indirecto General Canario (IGIC) (al tipo del 7% o reducido del 3% para vivienda social), o

(ii) en Ceuta o Melilla, en cuyo caso pagarás el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI), regulados por los Ayuntamientos (y que cambian a menudo).

También, si compras vivienda nueva, pagarás el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que cambia dependiendo de la Comunidad Autónoma y que oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Por favor, confirmarlo con vuestro agente inmobiliario. Aquí os dejo las tablas que aplican para Madrid  y Barcelona

Si compras una vivienda de segunda mano, no pagarás IVA ni AJD, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que, de nuevo, cambia según la Provincia o Comunidad Autónoma y puede llegar hasta el 10%. Por favor, confirmarlo para hacer vuestros cálculos. 

Además, existen otros dos impuestos que hay que considerar: 

(i) Plusvalía: la paga el vendedor aunque, si se cumplen ciertos requisitos, se puede pactar que lo pague el comprador (lo que es habitual en algunos lugares como Las Palmas de Gran Canaria).

(ii) En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), lo pagará el dueño de la vivienda el 1 de enero (que será el vendedor).

2.- Notario

De conformidad con el artículo 1280.1 del Código Civil español deberán constar en documento público los contratos que tengan por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles. Osea, que necesitamos firmar la compraventa en escritura pública ante un Notario por lo que será necesario pagar los aranceles correspondientes. Estos aranceles están fijados por Real Decreto 1426/1989 y calcularlos es un lío considerable. Lo que puedes hacer es utilizar la calculadora de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) (o cualquier otra, como ésta) y aumentar un poquito el importe por ser conservador.

3.- Registro

Los aranceles registrales están fijados por otro Real Decreto y es otro follón. Suelen ser en torno al 75% de los aranceles del Notario pero pueden ser mayores si hay que subsanar defectos (por ejemplo). De nuevo, se puede acudir a la calculadora de la OCU.

4.- Gestoría

Son los gastos derivados del papeleo, básicamente, llevar la escritura de compraventa al Registro de la Propiedad. Estos gastos no están tasados y no dependen del importe de la compraventa por lo que su importe puede variar. Yo suelo calcular unos 500 euros siendo muy conservador. Además, es habitual encargárselo a la gestoría de la propia Notaría o del banco que concede la hipoteca.

Comprar una vivienda

Gastos que vas a pagar sólo si compras la vivienda con hipoteca (¡lo que recomendamos en este blog!)

Si para comprar una vivienda necesitas pedir una hipoteca, vamos a tener que añadir una serie de gastos adicionales.

5.- Impuesto derivado de la escritura de hipoteca

La hipoteca se debe constituir en virtud de escritura pública lo que implica que hay que pagar AJD por un importe que oscila entre el 0.5% y el 1.5% dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Aunque este impuesto es el mismo que aplica si compras una vivienda nueva y que hemos mencionado antes, el importe a pagar será menor porque el primero se calcula sobre el precio de compraventa y éste se calcula sobre el importe de la hipoteca. Aquí podéis encontrar el listado con los tipos aplicables según la Provincia o Comunidad Autónoma que preparó la página web del Idealista.

En cualquier caso, con la nueva Ley Hipotecaria este gasto le corresponde a los bancos por lo que no lo pagarás tú (al menos directamente…).

6.- Notario, Registro y gestoría (de nuevo)

La nueva Ley Hipotecaria exige que sean los bancos quienes paguen las primeras copias del notario, los gastos de la inscripción en el registro de la hipoteca y de la gestoría, por lo que no incurriremos en ningún gasto salvo que pidamos alguna copia de la hipoteca (que si pides una copia simple tampoco es ningún disparate.

En cualquier caso, por si quieres calcular su importe, los aranceles del Notario y del Registro está fijados por los mismos Reales Decretos que hemos mencionado arriba y podemos calcular su importe aproximado como el 80% (o el porcentaje que la hipoteca represente sobre el precio) de los gastos de Notario y Registro derivados de la compraventa.

Los costes de gestoría en relación con la hipoteca serán similares o algo menores que los costes de gestoría de la compraventa. La cifra exacta te la puede decir el Notario si tienes curiosidad.

7.- Tasación de la vivienda

El único gasto que seguirá siendo por nuestra cuenta con la nueva ley hipotecaria, esta tasación del valor de la vivienda la tiene que realizar una entidad de tasación (y que no tiene que ser la que nos proponga el banco, sino que nosotros podemos buscar otra).

En cualquier caso, el coste de la tasación va a depender normalmente del tamaño de la vivienda. Aquí podéis ver los ejemplos de las tarifas de un par de sociedades de tasación: Sociedad de Tasación, S.A.  que tiene unas tarifas genéricas según tamaño y Tinsa Tasación de Inmuebles, S.A. que te da un precio dependiendo de la ubicación y características.

8.- Comisión de apertura

Este es el coste sobre el que podemos tener más influencia ya que es el que más varía y depende del banco al que le pidas la hipoteca y de tu capacidad de negociación. Así, podemos encontrar cualquier cosa entre un 0% y un 3% sobre el importe de la hipoteca y hay que asegurarse de que nos enteramos bien de su funcionamiento porque, normalmente, se paga mediante compensación.

Esto quiere decir que si pides una hipoteca de 200.000 euros. y la comisión de apertura es del 1% (2.000 euros), lo que va a hacer el banco es darte solamente 198.000 euros y pagarse a sí mismo la comisión de apertura. Y por tanto, estos 2.000 euros los vas a tener que sacar de algún otro lado… ¡Tenedlo en cuenta a la hora de hacer los números!

Gastos vivienda
9. Seguro de daños

De conformidad con lo previsto en el artículo 10 del Real Decreto 716/2009, si un inmueble es hipotecado es necesario contratar un seguro que cubra los riesgos de incendio o explosión y los causados por elementos naturales (tormentas, granizo,  etc.).

Lo normal es contratarlo con el propio banco que te otorga la hipoteca pero no hay nada que te impida contratarlo con un tercero. Mi recomendación es que te asegures de que el importe de este seguro lo pagas con carácter anual y que no te lo cobren todo de una sola vez (modalidad de prima única). Con la modalidad de prima única, tendrás que hacer un pago muy alto (en el entorno de los miles de euros, aunque depende de la vivienda).  Si luego decides refinanciar tu hipoteca o cambiar de seguro, te harán un rembolso pero la cantidad que te rembolsarán será calculada con una fórmula muy ventajosa para el banco

Aquí os dejo una calculadora de Caser que puede servir para realizar una estimación de lo que pagarías de seguro.

10.- Otros

Es habitual que los bancos te pidan que suscribas otros productos tales como domiciliar la nómina o recibos, tarjetas de crédito, seguro de vida, plan de pensiones… Este tipo de productos se denominan productos vinculados y no son obligatorios pero, si los contratas, el tipo de interés suele ser más bajo así que te puede salir a cuenta. Simplemente, haz los números.

Un ejemplo

Ahora vamos a calcular los costes de comprar una vivienda en Madrid de 200.000 euros, tanto si compras vivienda nueva como de segunda mano y tanto si compras con hipoteca como si no. Asumiremos que la hipoteca tiene un importe de 160.000 euros (el 80% de 200.000 euros).

Aquí tenéis:

Compra (200.000)

Vivienda nueva

Segunda mano

IVA

20.000

No aplica

AJD (asumiendo 0.75%)

1.500

No aplica

ITP (6%)

No aplica

12.000

Notario

650

650

Registro

200

200

Gestoría

500

500

Costes totales compra

22.850

13.350

Hipoteca (160.000)

Vivienda nueva

Segunda mano

AJD

Lo paga el Banco Lo paga el Banco

Notario

Lo paga el Banco

Lo paga el Banco

Registro

Lo paga el Banco

Lo paga el Banco

Gestoría

Lo paga el Banco

Lo paga el Banco

Tasación

500

500

Comisión apertura (1%)

1.600

1.600

Seguro anual

300

300

Otros

500

500

Costes totales hipoteca

(no incluye lo que paga el banco)

2.900

2.900

Total compra + hipoteca

25.750

16.250

Porcentaje sobre precio

12,875%

8,125%

Y ya sabéis por qué se suele decir que los gastos serán de aproximadamente un 8% o un 13% del precio de adquisición. ¡Menudo follón!

Un prestatario bien informado es menos vulnerable al fraude y al abuso”. Alan Greenspan

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.