El único gasto que me gusta: la amortización

Tiempo de lectura: 3'

En este post me gustaría hablaros del único gasto que me gusta: la amortización. Os voy a explicar muy brevemente en que consiste y por qué es una de las claves por la que las inversiones en bienes inmuebles son las mejores inversiones (en mi opinión) para alcanzar la libertad financiera.

Concepto de amortización

La amortización es la pérdida de valor que sufre un activo como resultado de su uso o del paso del tiempo.

Por ejemplo, si te compras un ordenador, a medida que va pasando el tiempo (incluso aunque no lo uses), tu ordenador cada vez tiene menos valor porque van saliendo nuevos ordenadores que son cada vez mejores. Lo mismo pasa con un coche (que pierde incluso más valor si no lo usas un mínimo).

Lo que se pretende con la amortización es que te puedas deducir un gasto durante un cierto tiempo (el período de amortización) que te permita que, una vez transcurrido el plazo de amortización de un activo, tengas suficiente dinero para poder comprarte ese activo.

Siguiendo con el ejemplo del ordenador, imagínate que te compras un ordenador por 1200 euros. Podrás amortizar el ordenador durante 4 años de tal forma que, cada año, contabilizarás un gasto de 300 euros que no le tienes que pagar a nadie (aunque reduce tus ingresos y, por tanto… ¡los impuestos que pagas!). Al final de los 4 años habrás acumulado 1200 euros y podrás comprarte un ordenador nuevo.

La amortización en los inmuebles

Muy bien, pues lo mismo aplica con las viviendas. Así, cuando te compras un apartamento, estás comprando dos cosas: una parte del suelo donde está construido y una parte del edificio.

El suelo no se puede amortizar ya que no pierde valor (el suelo siempre está ahí pase lo que pase) pero las edificaciones sí ya que, en teoría, transcurrido un cierto tiempo, será necesario tirar el edificio y volverlo a construir.

Y eso aunque te compres un apartamento en un edificio del siglo XIX (como el último apartamento que he comprado yo).

Amortización

El impacto de la amortización en el flujo de caja

Imagínate que te compras un apartamento en Madrid por 240.000 euros. Por simplicidad, no hay gastos de compra y compramos sin hipoteca. De esos 240.000 euros, supongamos que 40.000 euros corresponden al suelo y 200.000 a la construcción (se determina por unas tablas pero vamos al ejemplo que es lo importante).

Cogemos el apartamento y lo alquilamos por 1.000 euros al mes. Y al año siguiente tenemos que pagar impuestos para lo que es necesario determinar el beneficio (ingresos menos gastos).

Tus ingresos serían 1.000 euros x 12 meses = 12.000 euros. Esos ingresos son dinerito contante y sonante que te paga el inquilino y depositas en tu cuenta.

Imaginemos que no hay ningún gasto aparte de la amortización (habrá otros como los intereses de la hipoteca, las cuotas de comunidad, el seguro, el IBI, las reparaciones… pero esos sí hay que pagarlos). El periodo habitual de amortización de las construcciones es de 33 años, esto es un 3% anual, a aplicar sobre el valor de la construcción (no incluye el suelo). Sería el 3% de 200.000 que es igual a 6.000 euros. Un gasto que no le pagas a nadie…

Y sólo pagarías impuestos sobre 6.000 euros (12.000 de ingresos menos 6.000 de amortización).

Conclusión

La amortización es uno de las grandes ventajas sobre otras inversiones ya que, en general, no puedes hacer lo mismo comprando activos financieros, metales preciosos, criptomonedas o negocios. Y te beneficias de ellas siempre que compres para alquilar, con independencia de que compres como persona física o empresa.

Y recuerda que la amortización es sólo una de las formas en las que te beneficias de las inversiones inmobiliarias apalancadas. En este post vimos que había hasta cinco.

¿A qué estás esperando?  😎

¨Daría mil estadios de mar por un acre de tierra estéril¨. William Shakespeare.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.