El contrato de arras penitenciales

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Normalmente es necesario firmar un contrato de arras penitenciales cuando el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio de venta ya que el comprador necesita pedir dinero prestado. Veamos brevemente lo más esencial de este contrato.

Concepto de contrato de arras penitenciales

En virtud del contrato de arras penitenciales, el vendedor se compromete a vender un inmueble a un precio, y el comprador a comprar ese inmueble a ese precio, en un determinado plazo. Este plazo va a permitir al comprador realizar los trámites necesarios (pedir la hipoteca, hacer la tasación, elegir notario…) para poder firmar la compraventa.

En el momento de firma del contrato, el comprador debe entregar una cantidad en concepto de arras al vendedor, pactándose que: (i) el comprador puede no comprar, en cuyo caso pierde las arras, y: (ii) el vendedor puede no vender siempre y cuando devuelva las arras multiplicadas por dos.

Puntos a tener en cuenta como comprador

Como comprador, lo que te interesa son fundamentalmente tres cosas:

1.- Aumentar tu capacidad de negociación ante imprevistos

En España esto es dificilísimo, ya que lo habitual es que el contrato lo redacte el vendedor y no se establezcan supuestos que permitan al comprador liberarse de su obligación sin perder las arras. Pero hay algunas cosas que puedes intentar para aumentar tu capacidad de negociación:

(a) Si, por casualidad, el contrato no menciona expresamente que se trata de arras ¨penitenciales¨ reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil… ¡Fantástico!

Bajo derecho español existen otros dos tipos de arras: las confirmatorias y las penales. Si no queda claro en el contrato de qué tipo de arras se trata, es posible que un juez las califique como arras confirmatorias (en las que el dinero es un anticipo del precio y, si no hay compraventa, te lo tienen que devolver).

(b) Antes de firmar el contrato de arras, es muy recomendable que un arquitecto haya visitado contigo el inmueble (especialmente si quieres hacer obras). Podrías pedir que se incluya en el contrato de arras que sólo estarás obligado a comprar una vez realizada una última inspección ¨satisfactoria¨ (para que puedas alegar que no era satisfactoria por cualquier motivo).

En mi experiencia, nadie acepta incluir algo así (te dicen que hagas la inspección antes de firmar las arras) pero no pierdes nada por intentarlo…

(c) Define el inmueble de la manera más precisa posible anexando una nota simple informativa emitida por el Registro de Bienes Inmuebles y una nota catastral e indica que el inmueble se entregará libre de cargas y libre de todo tipo de ocupantes.

Si existe algún tipo de error en la descripción o entra un okupa en la casa justo antes de la venta, podrás intentar salirte del contrato sin perder las arras (o, por lo menos, negociar el precio a la baja).

(d) Intentar que el contrato diga que se devolverán las arras si el motivo por el que no se produce la compraventa es que el comprador no obtiene una hipoteca ¨en términos satisfactorios¨.

Yo he conseguido una vez introducir este texto diciéndole al vendedor que si un banco me daba una hipoteca solamente a diez años con un tipo de interés del 10%, pues que no tiene sentido que esté obligado a comprar porque no voy a poder pagar la hipoteca.

Si el vendedor se niega (lo que es probable) puedes intentar introducir un texto que diga que no perderás las arras si te deniegan la hipoteca, en cuyo caso podrías salirte de la operación si te vas a un banco muy conservador… En cualquier caso, no es nada fácil conseguir algo así en España.

Arras
2.- Date un plazo amplio para firmar el contrato de compraventa

Es sorprendente la cantidad de imprevistos que pueden retrasarte: vacaciones de empleados del banco que te da la hipoteca, que las condiciones de la hipoteca no sean las que esperabas, que la tasación sea muy conservadora y tengas que pedir una revisión…

Al fin y al cabo, has entregado unas arras así que, si lo explicas razonadamente y al vendedor no le urge demasiado vender, es relativamente sencillo conseguir un plazo amplio. Yo conseguí un plazo de tres meses la última vez que firmé unas arras.

3.- Intenta que el vendedor no pueda dejarte colgado

Ten en cuenta que el vendedor puede encontrar a otra persona que pague mucho más que tú y le compense devolverte las arras multiplicadas por dos.

Supongamos que firmas un contrato de arras para comprar una casa por 500.000 euros y entregas 10.000 euros como arras. El vendedor podría no venderte la casa devolviéndote tus 10.000 euros y otros 10.000 euros más.

Si el vendedor recibe una oferta por 511.000 euros (o más), el vendedor podría aceptar esa oferta, devolverte tus 10.000 euros, otros 10.000 euros más (que le paga de más el nuevo comprador) y aún le quedarían 501.000 euros. Le sale a cuenta.

Para evitar que ocurra esto, el importe de las arras no puede ser muy pequeño en comparación con el precio de venta ya que es relativamente sencillo en ciertos mercados que el vendedor reciba una oferta posterior mucho mejor.

Ahora imagínate que en vez de dar 10.000 euros, das unas arras de 25.000 euros. En tal caso, el vendedor solamente se plantearía venderle a otro si recibe una oferta de 526.000 euros o más. Ya es más difícil.

Conclusión

El contrato de arras es un contrato más importante de lo que parece y requiere una lectura atenta y una negociación adecuada. Si es posible, por favor que te asesore un abogado.

 Hay pocas cosas en la vida que hayan tenido un efecto en mi mejor que poseer un pedazo de tierra”. Harriet Martineau, escritora y filósofa británica.

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