Invertir cantidades pequeñas en inmuebles: el crowdfunding

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Algunos lectores me han planteado la dificultad de ahorrar las cantidades necesarias para invertir en bienes inmuebles. Por ello, en este post, me gustaría compartir con vosotros un instrumento que os permitirá comenzar a invertir en inmuebles con cantidades pequeñas: el crowdfunding.

¿Qué es el crowdfunding? Se trata de un tipo de financiación en virtud de la cual una persona o una empresa que necesita fondos se los pide a un grupo de muchas personas que aporta cada una una pequeña cantidad (ya lo explicaremos con más detalle en un post futuro, porque hay varios tipos).

El crowfunding se puede utilizar también para financiar proyectos inmobiliarios y, en España, a fecha de este post, hay al menos dos modalidades disponibles y que os explico a continuación:

Crowdfunding directo

Por crowdfunding directo nos referimos al caso en el que un promotor inmobiliario capta directamente (sin intermediarios) fondos del público para financiar un proyecto.  Este es el caso de Privalore un promotor inmobiliario que ofrece la posibilidad de invertir a través de crowdfunding directo.

Para que podáis entender cómo se instrumentaría la inversión con Privalore, os detallo a continuación los principales aspectos:

1.- Privalore desarrolla proyectos a través de 3 sociedades inmobiliarias, aportando de media el 65% de la inversión (ya sea con dinero propio o que piden prestado a bancos).

2.- La cantidad restante es obtenida mediante crowdfunding, para lo que Privalore ofrece información sobre las distintas oportunidades que hay disponibles. Aquellas personas que quieran invertir pueden hacerlo con una inversión mínima de 1.000 euros.

3.- Los proyectos consisten en comprar casas que necesitan reformas, realizar las obras y venderlas.

4.- La peculiaridad de esta inversión es que se realiza mediante un contrato de cuentas participación que, básicamente, es un contrato en virtud del cual le das a Privalore una cantidad de dinero y, a cambio, recibes el derecho de participar en los beneficios (o pérdidas) de la inversión en los términos acordados.

Hay que resaltar varios aspectos:

(i) no se puede influir en modo alguno en la gestión de Privalore;

(ii) no te conviertes en socio de la empresa (porque no has comprado participaciones) ni en prestamista (porque no le has dado un préstamo).

De hecho, legalmente Privalore no tiene la obligación de devolverte la cantidad que le entregas sino la de compartir los resultados. Lo que ocurre es que, cuando Privalore vende la inversión, recibes una cantidad que es lo que entregaste más las ganancias correspondientes (menos comisiones, por supuesto).

Esta es la forma en la que lo ha decidido instrumentar Privalore, pero se podría pensar en otras alternativas como, por ejemplo, mediante préstamos.

Crowdfunding inmobiliario

Crowdfunding intermediado (o plataformas de financiación participativa)

Se trata de aquellos casos  en los que una empresa capta dinero de una serie de inversores y se lo entrega a otra empresa distinta que está desarrollando un proyecto inmobiliario. La empresa que capta los fondos es un mero intermediario, y no desarrolla directamente los proyectos.

Este es el caso de Housers e Inveslar que son dos plataformas de financiación participativa (osea intermediarios, este es el nombre legal) y que están registrados en la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Os detallo de nuevo cómo se instrumentaría la inversión:

1.- Un promotor que quiere llevar a cabo un proyecto inmobiliario y necesita dinero acudiría a una de estas plataformas.

2.- La plataforma evalúa el proyecto y, si pasa los requisitos que estimen oportunos, ofrecen el proyecto como potencial inversión.

3.- Los inversores que invierten se convierten directamente o bien en socios del promotor (si compran participaciones de la sociedad) o en prestamistas (si dan un préstamo). Dependerá de cómo se instrumente en cada caso.

La plataforma sólo actúa como intermediaria aunque, en algunos casos, puede tener una pequeña participación en el capital de las empresas promotoras o incluso prestarles una parte del dinero que piden.

4.- Por cuestiones legales, se distingue dos tipos de inversores: los no cualificados (que no pueden invertir más de 3.000 euros por Proyecto o 10.000 euros en un año)  y los cualificados (que no tienen límites a la inversión). Las cantidades mínimas de inversión son de unos 100 euros, aunque cambian de un proyecto a otro.

En cuanto a Housers e Inveslar, son plataformas bastante similares, siendo las principales diferencias las siguientes:

(a) Housers desarrolla proyectos en toda España (y acaba de empezar con Italia) mientras que Inveslar está más centrada en Cataluña .

(b) Inveslar ofrece dos tipos de inversiones: comprar para vender o comprar para alquilar.

(c) Housers ofrece cuatro tipo de inversiones

1.- Ahorro: Inversiones a largo plazo con el objetivo de generar flujos de caja. Sólamente se abona si el inquilino paga la renta. Además, los inversores pueden vender su inversión a otros inversores en una especie de bolsa que acaba de lanzar Housers.

2.- Inversión: Compran para renovar y vender. Son inversiones a corto plazo (12-24 meses) y solamente se paga al tener lugar la venta.

3.- Plazo fijo: Préstamos promotor a 24-36 meses a tipo fijo con pago de intereses cada mes.

4.- Equity: Compras participaciones de una Sociedad Limitada que compra un inmueble (alquilado o no) y los revende. Se paga en el momento de la venta.

Otros factores a tener en cuenta

Conflictos de interés

En el crowdfunding intermediado puede que la plataforma se enfrente a conflicto de intereses ya que tanto el promotor como los inversores son sus clientes y, si van las cosas mal, el promotor no querrá pagar y los inversores querrán que les devuelvan el dinero.

Esto no ocurre en crowdfunding directo, porque el promotor pone una parte muy importante del dinero y sus intereses coinciden con lo de los inversores.

Complejidad jurídica

En el crowdfunding intermediado la estructura legal es muy sencilla ya que, o prestas dinero, o compras participaciones de una sociedad limitada que desarrolla el proyecto. El entendimiento del funcionamiento es muy intuitivo.

En el crowdfunding directo (al menos con la estructura que plantea Privalore) la situación será definida en virtud de lo que diga el contrato de cuentas en participación, por lo que habrá que estudiarlo con mucha atención.

¿Qué pasa si quiebra la empresa?

En el caso de Housers o Inveslar, al ser intermediarios, tenemos que distinguir quién quiebra.

Si quiebra la empresa que lleva a cabo el proyecto, pues es el riesgo que habías asumido e Inveslar o Housers, como intermediarios, no responden.

Si quiebra Housers o Inveslar, son intermediarios por lo que la inversión no tiene porqué verse afectada. Pero sí que habría un pequeño follón pues habría que cambiar de intermediario o montar una especie de asociación entre todos los inversores.

En el caso de Privalore, si quiebra la empresa ahí si que tenemos un problema pues Privalore desarrolla los proyectos ella misma. Además, ten en cuenta que Privalore lleva a cabo varios Proyectos en cada una de las 3 empresas con las que opera (aunque tú sólo participas de los resultados del proyecto en el que inviertas). Esto puede implicar que aunque el proyecto en el que hayas invertido vaya muy bien, la empresa quiebre porque otros proyectos vayan peor.

Crowdfunding Inmobiliario

¿Y qué recomiendo yo?

Pues ya sabéis que en este post no hacemos recomendaciones de inversión, sino que recomendamos que aumentéis vuestra educación financiera para que podáis tomar decisiones educadas.

Dicho lo anterior, recordaros que de las inversiones que se ofrecen solamente la inversión de comprar para alquilar de Inveslar y las inversiones de Housers de ahorro y plazo fijo serían inversiones productivas (mientras que el resto serían inversiones especulativas).

Espero que os haya gustado este post y que hayáis aprendido algo nuevo. Por favor compartirlo que no cuesta nada y quizás haya algún conocido al que podamos ayudar.

Ah, y si por algún causal queréis invertir con Housers o Inveslar, no olvidéis que actualmente tienen una oferta en virtud de la cual os regalarán 50 euros si invitáis a algún amigo y otros 50 euros al amigo. Con condiciones claro, antes tienes que haber hecho al menos una inversión. Nadie regala nada.

¨La mejor inversión en la Tierra es comprar tierra¨. Louis Glickman

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