El contrato de alquiler de vivienda habitual

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Nota: Este post ha sido actualizado en marzo de 2019 para incluir los cambios introducidos por el Real Decreto Ley 21/2018.

En este post vamos a explicar los principales aspectos del contrato de alquiler de vivienda habitual (puedes ver los tipos de alquileres en este post).

He redactado el post para que sea lo más ameno posible (y no extremadamente técnico) explicando únicamente los puntos más esenciales.

Conceptos previos

Partes

En un contrato de alquiler hay al menos dos partes: el arrendatario o inquilino (el que alquila) y el arrendador (el propietario).

Además, en ciertos casos, con el consentimiento del arrendador y de forma parcial (nunca total) el arrendatario puede sub-arrendar la vivienda a un sub-arrendatario.

Regulación

En España, el contrato de alquiler de vivienda habitual se encuentra regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (a la que me referiré como la ¨LAU¨).

La LAU aspira a otorgar un mínimo de protección al arrendatario y, por ello, cualquier pacto que modifique lo que dice la LAU en perjuicio del arrendatario  será nulo (salvo que esté expresamente permitido).

Alquiler de vivienda habitual

Aspectos fundamentales del alquiler de vivienda habitual

Objeto

Parece de perogrullo pero es importante definir bien el objeto alquilado: si es solo la vivienda o si incluye también el trastero o la plaza de garaje. Igualmente, es necesario indicar si se alquila con muebles o sin amueblar.

Duración

La duración del contrato de alquiler de vivienda habitual será la pactada entre las partes. Si el contrato no establece nada, será de un año.

Pero ojo que hay un par de provisiones favorables al arrendatario:

(i) si la duración inicial es inferior a 5 años (o 7 años si el propietario es una empresa), el contrato se prorrogará automáticamente de año en año hasta que alcance dicho plazo (salvo que el arrendatario comunique que no quiere renovarlo con 30 días de antelación).

Por tanto, el arrendador persona física está obligado a permitir dichas extensiones hasta que se alcance el plazo de 5 años salvo que, una vez transcurrido el primer año (antes no), y siempre que se haya hecho constar esta posibilidad en el contrato, el arrendador necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente de conformidad con lo previsto en el artículo 9.3 de la LAU;

(ii) una vez transcurrido ese plazo, si no se notifica a la otra parte la intención de no renovar el contrato con 4 meses de antelación (si eres el arrendador) o 2 meses de antelación (si eres el inquilino), el contrato se extiende por períodos anuales hasta un máximo de 3 años; y

(iii) de conformidad con el artículo 11 de la LAU, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento una vez transcurridos los 6 meses de duración, siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días.

Y podrá hacerlo sin penalización alguna salvo que el contrato prevea que el arrendatario pagará una indemnización de una mensualidad por cada año del contrato que quede por cumplir. No es posible pactar una indemnización mayor.

Renta

La renta puede ser libremente determinada por las partes. Además, si se pacta en el contrato, la renta podrá revisarse anualmente (siendo lo más habitual que se actualice por referencia al IPC).

En caso de que se haya pactado la revisión de la renta pero no se detalle cómo, la renta se revisará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Cualquier otro mecanismo que se pacte no podrá implicar un aumento superior al que resultaría de aplicar el IPC.

Además, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago por anticipado de más de una mensualidad.

Fianza y otras garantías

En virtud del artículo 36 de la LAU, será obligatorio que el arrendatario entregue una fianza en metálico igual a una mensualidad.

El importe de la fianza no podrá ser objeto de actualización durante los 5 primeros años (o 7 años, según corresponda) si bien, cada vez que se prorrogue el contrato (por ejemplo, si la duración inicial era de un año y se extiende), se podrá solicitar que el importe de la fianza sea igual que el de la renta.

Transcurridos el período inicial de 5 o 7 años, el importe de la fianza se actualizará según lo pactado entre las partes (si no se dice nada, igual que la renta).

Además, en las Comunidades Autónomas que así lo hayan establecido, el arrendador tendrá que depositar la fianza (por ejemplo, en Madrid hay que depositarla en el IVIMA en Madrid), con independencia de que se mencione en el contrato o no.

En cualquier caso, el arrendador podría solicitar garantías adicionales (una fianza por importe mayor, avales bancarios o seguros de impago, por ejemplo). No obstante, estas garantías no podrán exceder de dos mensualidades de la renta.

Gastos

A priori los gastos generales de mantenimiento del inmueble (comunidad, IBI, tasas de basura… ) los pagará el arrendador salvo que se pacte lo contrario.

En tal caso, será necesario que dicho pacto conste por escrito y que se determine el importe de dichos gastos a fecha del contrato, siendo los gastos de gestión inmobiliaria siempre por cuenta del arrendador que sea persona jurídica.

Estos gastos sólo podrán actualizarse anualmente y por un porcentaje que no exceda el doble del porcentaje que aumente la renta. Osea, si la renta aumenta un 2%, los gastos no pueden aumentar más de un 4%. Esto puede llevar a que, si los gastos aumentan mucho, no se pueda repercutir la totalidad al inquilino.

Finalmente, los gastos por servicios que se puedan individualizar (agua, gas, electricidad, internet…) corresponderán al arrendatario.

Alquiler de vivienda habitual
Obras

Vienen reguladas en los artículos 21 a 24 de la LAU que, básicamente, establecen lo siguiente:

1.- Obras de conservación

El arrendador tiene que realizar, sin poder aumentar la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (salvo que el deterioro sea culpa del arrendatario).

En principio, las obras deben realizarse cuando acabe el arrendamiento pero, si no pueden posponerse, el arrendatario tiene que soportarlas, aunque le sean muy molesta o se vea privado de parte de la vivienda.

Si la obra dura más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

2.- Obras de mejora

Son las que no son necesarias pero se realizan para mejorar la vivienda. A priori, de nuevo, hay que realizarlas cuando acabe el arrendamiento pero, si no pueden esperar, el arrendatario está obligado a soportarlas.

Además, según el artículo 19 de la LAU, si el arrendador hace obras de mejora transcurridos 3 años, podrá incrementar la renta (salvo pacto en contrario) en función de una fórmula definida en ese artículo sin que pueda exceder, en ningún caso, el 20% de la renta vigente en ese momento.

Incumplimiento

Lo habitual es que el contrato de alquiler de vivienda habitual establezca que la falta de pago es suficiente para resolver el contrato por lo que, en teoría, ante un impago, se podría iniciar el procedimiento de desahucio. No obstante, antes es conveniente requerir el pago, primero, por email o por escrito y, a continuación, mediante burofax.

Ojo con la fianza porque su objetivo es responder de la obligación de restituir la vivienda en buen estado. No obstante, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, si existiesen cantidades pendientes de pago en concepto de renta, se podrían compensar con la fianza.

Otros aspectos del alquiler de vivienda habitual

Desde el punto de vista del arrendador resulta fundamental incluir una renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente establecido en el artículo 25 de la LAU. De no incluirse, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente (salvo determinadas excepciones).

Desde la última reforma de la LAU, ya no es necesario inscribir el contrato de alquiler de vivienda habitual en el Registro de la Propiedad par evitar que te echen si vende la vivienda, pero todavía pueder ser útil inscribirlo sobre todo si se tiene el derecho de adquisición preferente.

Impuestos

Como regla general, el alquiler de vivienda habitual está exento de IVA pero ojito porque si el arrendatario destina parte de la casa como oficina, entonces ya la hemos liado.

Además, aunque era un impuesto olvidado, desde hace unos años los ayuntamientos están pidiendo al arrendatario que pague el ITP. Os dejo aquí un enlace de El País que lo explica muy bien.

Alquiler vivienda habitual

En cualquier caso, recordar por favor que para este tipo de cuestiones es aconsejable contar con el asesoramiento legal adecuado.

¨Nueva York es un gran monumento al poder del dinero y la avaricia… una carrera por las rentas¨. Frank Lloyd Wright.

 

2 respuestas a «El contrato de alquiler de vivienda habitual»

  1. Hola, yo completaria el contrato con la nueva obligacion del arrendador, el certificado de eficiencia energetica, documento obligatorio desde el año 2013.

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