Comprar o alquilar una vivienda

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En este post vamos a intentar dar una respuesta a la pregunta sobre qué es mejor: comprar o alquilar. Y ya os adelanto que la respuesta es: depende. Depende de una serie de factores y de lo importante que sean cada uno de ellos para vosotros. En cualquier caso, para intentar ayudaros, voy a enumerar las ventajas de comprar y las ventajas de alquilar. Según cuan importante sea cada factor para ti, ¡pues tendrás tu respuesta!  😉

Ventajas de comprar una vivienda frente a alquilar

1.- Adquieres un bien real

Al adquirir una vivienda estás comprando un bien real, tangible, mientras que al alquilar solamente obtienes un derecho de uso de la vivienda (que se extingue en cuanto acaba el contrato de alquiler).

2.- Creas fondos propios

Lo más habitual es que, al pagar el precio de una vivienda, una parte se pague con fondos propios y otra parte se pague con la hipoteca. A medida que vayas repagando la hipoteca, cada vez más parte de la vivienda será tuya por lo que cada vez tendrás más fondos propios. Pero ojo, sólo podrás convertir esos fondos propios en dinero si vendes la vivienda o si aumentas el importe de la hipoteca (pides más deuda al banco).

3.- Te beneficias de la inflación

Ya vimos en este post que el objetivo de inflación del Banco Central Europeo es del 2% anual por lo que, al adquirir una vivienda, su precio tenderá a aumentar en la medida en que haya inflación.

4.- Control

Cuando eres propietario de una vivienda puedes hacer lo que quieras con ella (dentro de los límites legales, claro  😳 ). Puedes pintar las paredes, colgar un cuadro, poner tarima flotante o derribar un muro. Si eres inquilino, necesitas el permiso del propietario.

5.- Predictibilidad del futuro

Cuando compras una vivienda, sabes que vas a poder vivir en ella el tiempo que quieras mientras que si alquilas el propietario puede no renovarte el contrato o puede incluso echarte en algunos casos. Además, si has pactado un tipo de interés fijo en tu hipoteca, sabrás exactamente cuánto vas a pagar en el futuro con lo que también podrás predecir tu principal gasto.

6.- Pertenencia a una comunidad

Al comprar una vivienda es posible echar raíces, formar parte de una comunidad. Es más difícil si alquilas y cambias de domicilio con cierta frecuencia.

7.- Activo que puede usarse como garantía

Ante una situación de necesidad es posible obtener financiación más fácilmente si puedes garantizar su devolución con tu vivienda (otorgando una hipoteca o aumentando el importe de la existente) o incluso si le pides un préstamo personal al banco que te ha otorgado la hipoteca y que ya tiene información histórica sobre ti.

8.- Abundancia de elección

En general, suele haber más pisos en venta que en alquiler con lo que, si estás pensando en comprar una vivienda, tendrás más elecciones que si quieres alquilar.

Comprar vivienda

Ventajas de alquilar una vivienda frente a comprar:

1.- Posibilidad de vivir en un sitio mejor

En general, al alquilar una vivienda por una cantidad, es posible disfrutar de una vivienda mejor que si utilizases esa misma cantidad para pagar una hipoteca.

Esto se debe a varios motivos. Uno de ellos es que la compraventa y el alquiler son productos sustitutivos por lo que, si los alquileres suben mucho, cada vez más y más personas tenderán a comprar. Otro motivo será que el banco exige al comprador que ponga una parte de fondos propios por lo que muchos propietarios, al alquilar, tendrán suficiente con cubrir la hipoteca. Y un tercer motivo son los gastos asociados a ser propietario (gastos de comunidad, derramas, impuestos, reparaciones, mantenimiento, seguros) y que el inquilino no afronta.

En condiciones normales, sale más barato alquilar un sitio que comprarlo pero siempre puede haber excepciones dependiendo del precio de la vivienda y de lo barata que sea la deuda. A fecha de este post, en varios barrios de Madrid, sale más barato una hipoteca a 30 años que alquilar.  😥

2.- Flujo de caja

Esta ventaja es el otro lado de la moneda de la ventaja anterior. Al alquilar un sitio cada mes tendrás más dinero disponible que si comprases ese mismo sitio, pudiendo por tanto destinar lo que te sobra a otros gastos adicionales.

3.- Compromiso de menor duración

Comprar, si se hace con hipoteca, implica un compromiso a muy largo plazo (normalmente 30 años), mientras que alquilar implica un compromiso por un plazo menor (normalmente un año extensible).

4.- Movilidad

Debido a la menor duración del compromiso que se asume con el alquiler, es mucho más sencillo, por ejemplo, mudarse de ciudad si tienes que cambiar de trabajo o alquilar una casa más grande si te casas o aumenta la familia. Si estás comprando, resulta más complicado porque antes de mudarte tienes que vender o alquilar tu casa.

5.- Liquidez

Ya que al alquilar no tienes que realizar un gran desembolso inicial para pagar parte del precio y de los costes derivados de la compraventa (explicados aquí), al alquilar seguirás teniendo tu ahorros disponibles para cualquier eventualidad que pudiese surgir.

6.- No incurres en una serie de gastos ocultos

Nos referimos a gastos derivados de las reparaciones y el mantenimiento tales como, por ejemplo, la revisión de la caldera o sustituir los electrodomésticos. O al seguro. Y si además, alquilas una vivienda amueblada, te ahorras comprar muebles.

7.- Menos impuestos y ventajas fiscales

Cuando compras una vivienda vas a tener que hacer frente a determinados impuestos (como el impuesto sobre bienes inmuebles o el impuesto sobre el patrimonio) que no tendrás que pagar si estás alquilando.

Además, y aunque históricamente las ventajas fiscales aplicaban a la compra de la vivienda habitual, hoy en día, en España, existen ventajas fiscales para alquilar (dependiendo de tu edad, tus ingresos y en dónde vivas) y no para comprar (se las cargó el Gobierno por la necesidad de recaudar más impuestos).

8.- Coste de oportunidad

Al no tener que destinar tus ahorros para comprar la vivienda y al destinar cada mes menos dinero a alquilar de lo que destinarías si comprases esa misma vivienda, vas a tener más dinero disponible para realizar otras inversiones que te puedan resultar interesantes.

Comprar o alquilar

¿Qué hago yo?

Pues salvo cuando era muy joven (que alquilaba porque estaba abierto a cualquier posibilidad) yo intento comprar una vivienda que me pueda encajar durante los próximos 3 o 4 años. Y esto por dos motivos fundamentales:

(a) porque así estoy haciendo una inversión adquiriendo un activo real que podré alquilar más adelante; y

(b) porque así mantengo una cierta flexibilidad para cambiarme cuando haga falta (alquilo y me mudo a otro sitio, bien porque alquilo o porque compro otra cosa).

¿Qué dicen otros autores?

Pues he leído varios análisis en los que se afirma que el factor fundamental es el plazo. Si crees que vas a vivir en un sitio a largo plazo (en torno a unos 10 años o más), entonces merece la pena comprar.  Si no, es preferible alquilar.

Yo personalmente no estoy de acuerdo porque, en general, esos autores no tienen en cuenta los rendimientos futuros que se van a obtener cuando compres, te cambies de vivienda en el futuro y alquiles la que has comprado. Para mí se trata de ir construyendo activos que generen ingresos pasivos.

¿Y qué opinas tú?

Sería estupendo si dejases algún comentario con tu opinión (¡que no tiene que coincidir con la mía!). Y si te ha gustado este post, por favor, no dudes en compartirlo.

¨Compra tierra. Han dejado de fabricarla¨. Mark Twain.

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