Cinco formas de beneficiarse de las inversiones inmobiliarias

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En este post voy a enumerar las cinco formas en las que nos beneficiamos cuando hacemos inversiones inmobiliarias para generar flujo de caja (comprar para alquilar, vamos). Este artículo está basado en una serie de podcasts de Keith Weinhold (que podéis encontrar, sólo en inglés, aquí y que recomiendo encarecidamente).

1.- Uso de apalancamiento en las inversiones inmobiliarias

Los bienes inmuebles son el tipo de activo que permiten un mayor apalancamiento ya que, normalmente, los bancos financian al menos hasta un 80% del precio de adquisición. Este apalancamiento te permite hacer más adquisiciones con menos dinero y tiene un efecto multiplicador en la rentabilidad por aumento de valor de nuestra inversión. Pongamos un ejemplo, si tienes 20.000 euros podrás pedir una hipoteca de 80.000 euros y comprar un apartamento de 100.000 euros (despreciemos por simplicidad los gastos de adquisición). Si al año siguiente, el precio de la vivienda aumenta un 1% (pasa a valer 101.000 euros), la rentabilidad sobre tu inversión sería del 5%, esto es 1.000 euros sobre los 20.000 euros que hemos puesto nosotros (ya que el resto lo ha puesto el Banco).

Inversiones Inmobiliarias 2

Si, por el contrario, quisiésemos invertir esos 20.000 euros en acciones y pidiésemos un préstamo (préstamo que se conoce como margin loan o margin debt), aparte de que este tipo de endeudamiento es mucho más difícil de conseguir que una hipoteca, y más caro, los bancos no te prestarían más de un 50% del total de la inversión.  Como mucho, obtendríamos 20.000 euros de deuda y podríamos comprar acciones por valor de 40.000 euros.

Evidentemente, el uso de apalancamiento es una herramienta muy poderosa que maximizará nuestro beneficio si las cosas van bien pero también incrementará nuestras pérdidas en caso contrario así que es necesario aprender a utilizarla. 

2.- Flujo de caja

Una buena inversión inmobiliaria es aquélla en la que el alquiler es superior a los gastos mensuales (hipoteca, seguros, impuestos, mantenimiento, reparaciones, etc). Esa caja  extra te permitirá disponer de más dinero cada mes para mejorar tu calidad de vida o para ahorrar (¡e invertir!) más rápidamente.

Siguiendo con el ejemplo del apartamento, imagina que eres capaz de alquilarlo por unos 500 euros al mes. Una hipoteca de 80.000 euros a 30 años a un 2% de interés anual nos daría una cuota de unos 295 euros al mes. Pongamos que el resto de gastos son unos 105 euros al mes con lo que los gastos totales cada mes son de 400 euros. Pues gracias al alquiler, cada mes tendrás 100 euros más en tu bolsillo. ¡Qué bueno!  😉 

3.- Repago de la deuda

Ten en cuenta  que al hacer una inversión inmobiliaria y ponerla en alquiler, estarás comprando un activo pero será el inquilino el que pague la hipoteca. Siguiendo con el ejemplo anterior, el inquilino estará pagando cada mes 295 euros de los que una parte serán intereses y otra parte será amortización de la hipoteca. Al final de los 30 años de hipoteca habrás comprado un apartamento que costaba 100.000 euros habiendo pagado únicamente 20.000 euros. Los otros 80.000 los habrán pagado tus inquilinos.

4.- Beneficios fiscales

En la mayor parte de los países, cuando compras un apartamento para alquilarlo, existen una serie de deducciones que puedes aplicarte a la hora de calcular los impuestos a pagar. Así es bastante habitual que podamos deducir como gasto el importe de los intereses de la hipoteca e incluso la depreciación del valor del apartamento (la amortización), lo que implica que la cantidad de impuestos a pagar será menor que el alquiler cobrado. Esta ventaja es propia de los bienes inmuebles y no suelen existir incentivos similares en otro tipo de inversiones como las acciones.

Dicho lo cual, ser propietario de un bien inmueble también implica el pago de otros impuestos que no aplican en otro tipo de activos (como el impuesto sobre bienes inmuebles), por lo que también será necesario tenerlos en cuenta a la hora de hacer los cálculos. 

Inversiones inmobiliarias
5.- Cobertura frente a la inflación

Históricamente, de media, el precio de la vivienda tiende a subir al menos al mismo nivel que la inflación. De este modo, una inversión inmobiliaria ofrece un valor añadido del que no nos beneficiaríamos si mantuviésemos nuestro dinero en el banco (si bien esto no es propio únicamente de las inversiones inmobiliarias, también es el caso con otras inversiones). Además, la deuda hipotecaria es una deuda a largo plazo por lo que la inflación hace que esa misma deuda tenga cada vez menos “valor” y resulte más fácil de pagar. Si quieres entenderlo mejor, lo explicamos con más detalle en este post.

¨El 90% de todos los millonarios han conseguido serlo gracias a los bienes inmuebles. Con bienes inmuebles se ha ganado más dinero que con todas las inversiones industriales juntas¨. Andrew Carnegie

4 respuestas a «Cinco formas de beneficiarse de las inversiones inmobiliarias»

  1. Llevo dándole vueltas un tiempo pero no termino de verlo claro. Pregunto: en el caso q expones, por ejemplo, ganamos 100 eur al mes, pero hay q pagar Ibi, seguro de la casa, algún pequeño gato extra… Y de lo que queda por fin en tu bolsillo hay q pagar IRPF, no? Entonces, tampoco queda tanto, no? Y es una inversión grande y con otros muchos riesgos

    1. Hola Lauriki. A la hora de tributar, si compras como persona física podrás deducirte como gastos no sólamente los intereses de la hipoteca, sino también los gastos de comunidad, los de seguro, el IBI, las reparaciones y, especialmente importante, la amortización. Este último, la amortización, es un gasto que no implica salida de caja con lo cual es estupendo, porque reduce los impuestos pero no el dinero que se queda en tu bolsillo. Hay un post al respecto. Por eso, lo que pagarás de IRPF será relativamente poco.
      Además, no olvides los otros beneficios: te estás comprando un activo por el 20% del precio ya que el 80% restante te lo paga el inquilino.
      En cualquier caso, es cuestión de hacer números y que te convezcan!!! Saludos!!!

      1. Perdona, se puede «amortizar» Un inmueble comprado para poner en alquiler? Qué cantidad, el total del precio de compra a 10 años?
        Yo tenía entendido q hay q declarar un 40 % del beneficio pq el 60% esta exento, puro no sé si es así de directo o tiene q ser con alguna condición adicional?

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