Cuándo subrogar una hipoteca

En este post vamos a ver en qué consiste subrogar una hipoteca, los tipos de subrogación que existen y cuándo es rentable realizar una subrogación.

Subrogar una hipoteca

Subrogar una hipoteca consiste en modificar dicha hipoteca para cambiar el bien hipotecado o para cambiar alguno de los titulares (deudor o acreedor).

La subrogación para cambiar el bien hipotecado se denomina real u objetiva. Consistiría en que una persona, que tiene una casa hipotecada, la vende para comprar otra. En vez de pedir una nueva hipoteca prefiere  que a la nueva casa le aplique la hipoteca original. Es un supuesto muy poco frecuente (ya que casi nunca coinciden importes, plazos, etc.) y no vamos a entrar analizarlo.

La subrogación para cambiar a alguno de los titulares se denomina subjetiva y puede ser de deudor o de acreedor.

En la subrogación del deudor, una persona vende su casa hipotecada y, el comprador, en vez de pedir una hipoteca nueva, asume como propia la hipoteca existente. Este tipo de subrogación requiere que el banco acepte al nuevo comprador como su deudor para lo que tendrá que llevar a cabo un análisis de su situación financiera.

El caso sin duda más interesante es el de subrogación del acreedor: tienes tu casa hipotecada y decides que cambiándote de banco puedes mejorar tus condiciones (ya sea bajando el interés, aumentando el plazo o reduciendo el número de vinculaciones).

Al final, desde el punto de vista financiero, una subrogación viene a ser parecido a repagar la hipoteca original y contratar una nueva pero con la ventaja de que te ahorras muchos de los gastos de cancelar la hipoteca existente  (comisión de amortización anticipada y gastos de registro de la cancelación) y de crear una hipoteca nueva (notario, registro, gestoría).

¿Se puede cambiar cualquier cosa en una subrogación hipotecaria?

La respuesta es que no. Puedes cambiar el tipo de interés, aumentar el plazo, eliminar o reducir comisiones y eliminar vinculaciones (con lo cual hay un amplio campo de maniobra).

Pero hay cosas que no podrás hacer como ampliar el importe de la hipoteca o añadir titulares a la hipoteca. En estos casos tienes que repagar la hipoteca anterior y obtener una nueva.

Subrogar una hipoteca

¿Cuánto cuesta hacer una subrogación?

Pues si bien es cierto que al subrogar una hipoteca ahorras muchos de los gastos en los que incurrirías si refinanciases tu hipoteca, no es una gestión totalmente exenta de gastos.

En concreto, incurrirás en tres tipos de gastos:

1.- Comisión de subrogación

Es muy probable que, al efectuar una subrogación, tengas que pagar una comisión al banco que te otorgó la hipoteca original.

Esta comisión está regulada legalmente y, como norma general, no podrá superar el 0,5% del capital pendiente durante los primeros 5 años ni el 0,25% a partir del sexto año.

No obstante, el cálculo es más complejo si estamos cambiando de tipo variable a tipo fijo así que asegúrate de mirar lo que pone tu hipoteca actual.

2.- Gastos administrativos

Será necesario abonar una serie de gastos de notario (entre el 0,2% y el 0,5% del principal pendiente de la hipoteca original), de registro (unos 100 euros) y de gestoría (unos 200 euros).

3.- Comisión de apertura y tasación

Es muy probable que el banco que te otorga la nueva hipoteca te pida una nueva tasación (unos 500 euros) y quizás que te carge una comisión de apertura (que suele rondar el 1%).

¿Cuándo sale rentable subrogar una hipoteca?

A los efectos de calcular si subrogar una hipoteca es rentable o no tienes que comparar:

(i) por un lado, lo que estás pagando con tu hipoteca actual: lo que pagas al mes en concepto de hipoteca y vinculaciones asociadas (seguro de hogar, fondos de pensiones, etc.); y

(ii) por otro lado, lo que te ahorrarías con tu nueva hipoteca menos lo que te cuesta hacer la subrogación.

No obstante, comparar no es siempre sencillo porque entran factores que son subjetivos. Veámoslo con un ejemplo.

Subrogar una hipoteca

Un ejemplo no tan sencillo

Imagínate que tienes una hipoteca de 200.000 euros a 30 años a tipo fijo del 2,5% y pagas una cuota anual de 790,24 euros al mes.

Recibes una oferta de una hipoteca a 30 años al tipo fijo del 1,5% con lo que tu cuota anual pasaría a ser de 690,24 euros al mes (esto es, ahorras 100 euros al mes, 1.200 euros al año o 36.000 euros a lo largo de los 30 años de hipoteca).

Asumiendo que no hay comisión de apertura (lo normal en estos casos), el coste de subrogar la hipoteca viene a ser unos 11.500 euros (hay 10.000 euros de comisión de subrogación).

Así que a priori parece rentable subrogar la hipoteca…

Pero no es tan sencillo.

Primero porque el valor actual de los 36.000 euros que te ahorras en 30 años de hipoteca es menor que 36.000 euros a día de hoy (por culpa de la inflación). Además, quizás no tienes los 11.500 euros que cuesta la subrogación y que tienes que pagar de tu bolsillo.

Y el tema se complica aún más si, por ejemplo, aumentamos el plazo de la hipoteca (refinancias en el año 10 pero con una nueva hipoteca a 30 años, por ejemplo). Pagas menos cada mes pero pagas mucho más meses…

O porque consigues un tipo de interés mejor pero tienes nuevas vinculaciones. Y si esa vinculación ¿es un fondo de pensiones que gana dinero? ¿O qué pierde? ¿O si es un seguro de incendio (que necesitas si o sí)?

¿Es rentable subrogar mi hipoteca o no?

Para simplificar, lo que se suele decir es que hacer una subrogación es rentable si lo que te cuesta hacer la subrogación te lo ahorras durante los tres años siguientes.

Mi consejo es que te sientes, hagas los números con calma y decidas en función de tu situación personal.

Si estás pasándolo mal para llegar a fin de mes, reducir la cuota es buena idea incluso aunque aumentes plazo. Pero aumentar el plazo implica que pagarás mucho más en intereses a lo largo de la vida de la hipoteca (aunque pagarás con dinero que vale menos como resultado de la inflación).

La idea es que, una vez hecha la subrogación, te encuentres más cómodo financieramente que antes de hacerla.

Y si tienes dudas, ¡encantado de que las plantees en la sección de comentarios!

¨No quieres tener que destinar tanto dinero a tu hipoteca que no puedas disfrutar de tu vida o hacer frente al resto de tus obligaciones financieras¨. Dave Ramsay