¿Deberías amortizar anticipadamente tu hipoteca?

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En este post os voy a contar los motivos por los que amortizar anticipadamente tu hipoteca es una muy mala decisión financiera. ¿Sorprendid@?

1.- Porque pierdes el poder de la inflación

Lo más habitual es que una hipoteca sea un préstamo a muy largo plazo (25 o 30 años).

Ya hemos visto en otro post que el sistema financiero está diseñado para que haya inflación. De hecho, el objetivo del Banco Central Europeo es que la inflación sea un 2% anual para la zona Euro (y la inflación de España suele ser mayor que la media de la zona Euro). Como resultado de la inflación, el dinero que tendrás que destinar a pagar la hipoteca tiene cada vez menos poder adquisitivo.

Por ejemplo, asumamos que tienes que pagar una hipoteca de 1.000 euros mensuales y la inflación es de un 2% anual durante los próximos 30 años. En tal caso, la última cuota que pagues de hipoteca será de 1.000 euros pero tendrá un poder adquisitivo igual que unos 540 euros de hoy en día.

Al amortizar anticipadamente 1.000 euros te estás quitando 1.000 euros hoy para ahorrarte el equivalente a 540 euros dentro de 30 años. ¡Muy mal negocio!

Nota: Y eso si reduces plazo. Si al amortizar reduces cuota, te estás quitando 1.000 euros hoy en día para reducir menos de 4 euros cada mes durante los próximos 30 años… ¿En serio?

Nota 2: Y no estoy teniendo en cuenta el efecto fiscal ya que el pago de intereses bajo una hipoteca puede disminuir los impuestos que pagas si alquilas el inmueble. ¡Más dinerito para el Estado!

2.- Por el coste de oportunidad

El coste de oportunidad en este caso sería lo que dejas de ganar porque amortizas anticipadamente tu hipoteca.

Hay un primer componente del coste de oportunidad muy claro de ver: la hipoteca es la financiación más barata que se puede conseguir y, a poco que seas un inversor medio, es bastante factible invertir ese dinero que ibas a amortizar y obtener rentabilidades superiores al coste de tu hipoteca.

Pero, incluso si no eres inversor, hay otro componente del coste de oportunidad que debería convencerte: si en el futuro, por cualquier motivo, necesitas dinero y no tienes (porque los has destinado a amortizar anticipadamente tu hipoteca) vas a tener que pedírselo prestado al banco.

Y ya veremos si te lo deja o no, pero te aseguro que si te lo presta lo hará a un tipo de interés muy superior al que tienes en la hipoteca.

Amortizar anticipadamente tu hipoteca

3.- Porque, si hay una crisis, es mejor deberle mucho dinero al banco

Este punto es más complicado de ver pero merece la pena explicarlo.

Si se vuelve a producir una crisis inmobiliaria los bancos van a tener una gran presión por deshacerse de las hipotecas en las que se producen impagos.

Si has sido un ¨deudor bueno¨ y has amortizado anticipadamente la hipoteca, es muy probable que el valor de la vivienda sea superior que lo queda por pagar de hipoteca (incluso aunque haya bajado el precio como resultado de la crisis).

Así que, ante un impago, el banco se verá incentivado a ejecutar rápidamente la hipoteca del deudor bueno ya que sabe que podrá recuperar todo su dinero si actúa con rapidez.

Por el contrario, si eres un ¨deudor malo¨ y tu hipoteca es superior al precio de la vivienda, el banco sabe que ejecutando la hipoteca tendrá que asumir pérdidas, así que se verá incentivado a refinanciar la deuda en condiciones más favorables, aumentando por ejemplo el plazo.

Nota: Esto no debería pasar pero yo he redactado personalmente contratos en los que los bancos extendían el plazo, establecían períodos de carencia (esto es, períodos donde no se repaga el principal) e incluso daban deuda nueva para pagar los intereses a deudores muy malos. Cualquier cosa para que el préstamo no sea calificado como moroso… ¡y haya que dotar reservas!

4.- Porque el equity de una casa es una inversión pésima

El equity que tengas en una casa (esto es, lo que vale la vivienda menos lo que queda de pagar de hipoteca) es una inversión pésima.

Primero porque es muy poco líquida: sólo puedes acceder a ella o bien vendiendo la casa o bien aumentando el importe de la hipoteca.

Segundo porque es muy insegura: si compras una casa por 500.000 euros con una hipoteca de 400.000 euros y 100.000 euros propios, y el mercado baja un 20%, tu casa ha perdido un 20% del valor pero tú has perdido el 100% del equity.

Y tercero porque la apreciación del precio de la casa no depende en absoluto del equity: con el mismo ejemplo anterior, si la casa pasa a valer 600.000 euros, has ganado 100.000 euros. Pero esos 100.000 euros los habrías ganado con independencia de que hubieses comprado la casa con hipoteca o sin hipoteca.

Nota: Cosa distinta es la rentabilidad financiera de la inversión (RoE) que es mayor… ¡cuanto menor sea el equity!

5.- ¿Y qué hay de la tranquilidad mental?

Muchas de las personas a las que les he intentado explicar estos puntos acaban diciéndome que ellos prefieren amortizar anticipadamente para quitarse la hipoteca y dormir tranquilos.

Pues bien, esa tranquilidad financiera te está costando mucho. ¿No sería mejor que te eduques un poco financieramente?

¨A la hora de tomar una decisión, lo mejor que puedes hacer es tomar la decisión correcta. Lo segundo mejor que puedes hacer es tomar una decisión errónea. Y lo peor que puedes hacer es no hacer nada¨. Theodore Roosevelt

2 respuestas a «¿Deberías amortizar anticipadamente tu hipoteca?»

    1. En ese caso puede ser interesante amortizar anticipadamente ya que:
      (i) el beneficio que te aporta la inflación en un préstamo a tres años es muy pequeño;
      (ii) el tipo de interés de este tipo de préstamos es mucho más alto que el de una hipoteca; pero
      (iii) habrá que tener en cuenta también si existen comisiones por amortización anticipada.
      No obstante, en general, es mejor amortizar anticipadamente este tipo de préstamos porque el interés que se paga suele ser mayor que lo que ganaríamos invirtiendo ese dinero que destinas a amortizar.
      Un abrazo

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