10 comprobaciones antes de adquirir una casa

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Si estas pensando en comprar una vivienda es muy importante que, antes de comprarla, hagas una serie de comprobaciones para evitarte problemas en el futuro.

Factores objetivos

Empecemos por las comprobaciones relativas a factores objetivos (por contraposición a los factores subjetivos que vienen luego):

1.- Situación registral

Lo primero que es necesario comprobar es la situación registral de la vivienda y algunas cuestiones que, aunque parecen de perogrullo, no lo son:

(a) que el vendedor es el propietario. Yo visité un piso en el que el vendedor era un señor pero la propietaria era su hija… con la que no se hablaba;

(b) que la descripción de la vivienda coincide con la vivienda que estás visitando. Yo he vivido en un piso con una pequeña habitación extra construida en un patio interior que era un elemento común de uso privativo…

(c) que la vivienda está libre de cargas con excepción en su caso de la hipoteca del vendedor. Por supuesto que no haya embargos y mucho cuidado con las servidumbres que son un foco constante de quebraderos de cabeza.

2.- Estado de la vivienda

Es necesario comprobar cuál es el estado de conservación de la vivienda para hacernos una idea de si vamos a tener que realizar reparaciones o no y de qué tipo.

En mi experiencia, el aspecto fundamental a comprobar es el agua: los problemas de humedades tienen difícil solución y pueden afectar tanto a la habitabilidad como a la estabilidad estructural.

También es importante comprobar que funciona el agua caliente (y la calefacción) y que el agua fluye por los sumideros de las duchas. Yo me encontré con una vivienda donde una de las duchas no evacuaba el agua y fue necesario elevarla para que hubiese caída… ¡Una obra que fue muy cara!

Si la vivienda tiene gas también deberías comprobar que funciona y preguntar cuándo fue la última vez que se revisó la instalación (hay que revisarla cada año). Y hay que comprobar también que funciona la electricidad.

En cualquier caso, la instalación eléctrica y la instalación de gas suelen ser relativamente sencillas de cambiar al ir por las paredes o el techo. Las tuberías van por el suelo y cambiarlas es un auténtico horror porque hay que picar y levantar el parqué o el solado. Y luego volverlo a poner.

3.- Estado del edificio

En caso de que compres una vivienda en un edificio, necesitarás comprobar que el mismo se encuentre en buenas condiciones.

En España es suficiente con preguntar cuando ha pasado la última ITE (Inspección Técnica de Edificios) que es obligatoria cada 10 años una vez que el edificio alcanza los 30 años desde su construcción.

Sería buena idea, además, preguntar cuándo fue la última vez que se han hecho obras de rehabilitación de cualquier tipo y qué tipo de obras se hicieron.

Y, por supuesto, hay que preguntar si hay algún tipo de obra pendiente de ejecutar y si es previsible que haya alguna derrama. Es mejor preguntarle esta información al presidente de la comunidad (o al portero, si lo hay) que al vendedor que puede no ser consciente u ocultar la información.

Un punto de especial atención es el ascensor, que puede modificar sustancialmente el precio de una vivienda (sobre todo la de los pisos altos). En muchos edificios antiguos no hay ascensor pero suele haber algún tipo de proyecto de instalar uno. Asegúrate de entender bien lo que quiere decir eso. Una cosa es que la comunidad de propietarios ya haya aprobado la obra y otra muy distinta es que haya dos o tres propietarios a favor.

Comprobaciones antes de comprar una casa
4.- Gastos de comunidad

Otro punto importante es el importe de los gastos de comunidad y qué conceptos se incluyen ya que puede variar mucho. No es extraño encontrarse con gastos de comunidad que ascienden a 200 o 300 euros mensuales en edificios pequeños que cuenten con portero. Este gasto puede ser una carga adicional significativa y nunca baja, sólo tiende a subir.

También tienes que verificar que el propietario está al día del pago ya que según la Ley de Propiedad Horizontal el adquirente de una vivienda responde con la propia vivienda del pago de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores…

Punto aparte son las derramas. Si existe alguna derrama aprobada pendiente de pago, pídele al propietario que o bien la pague en su totalidad o que te descuente el importe del precio de venta.

5.- Impuestos

Otra de las comprobaciones que hay que realizar es la relativa a los impuestos, sobre todo el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por un lado asegúrate de que conoces su importe y por otro lado asegúrate de que el propietario está al corriente del pago.

El IBI lo tiene que pagar la persona que sea propietaria del inmueble el 1 de enero pero el vendedor le puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que haya disfrutado del inmueble. Pídele al comprador que lo asuma íntegramente.

 6.- Gastos corrientes

Es muy aconsejable preguntar por el importe al que ascienden los gastos de electricidad, agua y gas para hacernos una idea de que cuánto vamos a tener que pagar cada mes.

Pregunta mejor cuánto se paga de electricidad en los meses calurosos (en los que se utiliza el aire acondicionado) y de gas en los meses fríos (en los que necesitas calefacción).

Sé que estoy un poco pesado con esto pero no olvides que cada mes vas a tener que pagar no sólo la hipoteca, sino también los gastos de comunidad, el agua, la electricidad y el gas, y no puedes no pagarlos. Y España es uno de los países de Europa donde la electricidad es más cara así que no es una cuestión baladí.

7.- Certificación energética

Relacionado con el punto anterior, también resulta útil conocer la certificación energética (que además es obligatoria para efectuar la compraventa) y que te dará una idea del importe que vas a gastar en electricidad y gas.

Además, en función de la localidad en que se encuentre la vivienda, una buena certificación energética puede ayudarte a reducir el importe del IBI (por ejemplo, en Vitoria).

Factores subjetivos

Empezamos ahora a ver una serie de comprobaciones relativas a factores subjetivos en el sentido de que no hay una única opción buena, sino que depende de los gustos personales.

8.- Barrio en el que se encuentra la vivienda

Si vas a vivir en la vivienda, es muy importante que el barrio te guste. Y el concepto de un barrio bueno depende no sólo de la persona sino también del momento vital de la persona (no es lo mismo ser soltero sin hijos, casado con niños pequeños o jubilado, buscas cosas distintas).

En cualquier caso, sea el barrio que sea, asegúrate de visitarlo durante el día, durante la noche, entre semana y durante el fin de semana. Los barrios pueden cambiar mucho y un barrio estupendo durante el día puede transmitirte inseguridad por la noche.

Además, comprueba que tienes cerca instalaciones que vas a necesitar. Si tienes niños querrás tener cerca un parque infantil, una escuela, un hospital o centro de salud y una farmacia. También necesitas contar con algún supermercado cerca. Y los medios de transporte disponibles son importantes para hacerte la vida más sencilla. Si no tienes parking es muy probable que quieras comprobar que es fácil aparcar por la zona.

Una buena señal es que en el barrio haya promociones inmobiliarias o proyectos urbanísticos cerca, ya que indica que el barrio se está renovando.

Si quieres estar tranquilo, cuantas menos discotecas y bares haya por la zona, mejor.

Otro de las comprobaciones más importantes que debes realizar es la delincuencia en el barrio. Normalmente es relativamente sencillo encontrar datos en internet pero basta con preguntarle a gente de la zona.

Por ejemplo, yo le pregunté a un trabajador de seguridad del metro que me dijo que no me recomendaba mudarme a la zona, porque por la noche había muchos borrachos y peleas… ¡Le agradezco mucho su opinión!

Comprobaciones antes de comprar una casa
9.- Orientación de la vivienda

De nuevo es un factor subjetivo ya que, por lo general, la mejor orientación es la orientación sur porque es la que proporciona más luz. Pero si vives en Sevilla a lo mejor prefieres otra orientación que sea más fresquita en verano.

En cualquier caso, sea la que sea, verifícalo porque va a tener impacto tanto en la luz como en el calor que entra (o no) en tu casa.

10.- Otras comprobaciones importantes

Y no te olvides de verificar otros puntos que puedan ser importantes para ti.

Por ejemplo, yo creo que en una casa nunca hay suficiente espacio de almacenaje así que siempre me aseguro de verificar que hay suficientes armarios o espacio para ponerlos.

Si el piso da a algun patio interior quizás quieras verificar que no hay olores extraños. También es buena idea comprobar que el piso tiene luz o que es fresquito (dependiendo de lo que busques). Y comprueba por favor los ruidos (asegúrate de que durante la visita estás un momento en silencio en cada dormitorio, no quieres tener que dormir con ruido de fondo).

Ah, y quizás quieras comprobar que tienes conectividad en tu móvil. ¡No sea que trabajes desde casa y no puedas hablar por teléfono!

¨Los compradores deciden en los primeros ocho segundos si están interesados en comprar una casa o no. Ponte en su lugar y ve lo que ellos verán en esos ocho segundos¨. Barbara Corcoran

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